Huurverhoging

Veel nieuwe regels voor jaarlijkse huurverhoging.

Bij vele huurders valt binnenkort de aanzegging van de huurverhoging weer op de mat. Er gelden dit jaar veel nieuwe regels voor de jaarlijkse huurverhoging.

Zo kunnen hogere middeninkomens in de sociale huursector wel een huurverhoging krijgen van 100 euro per maand.

AOW’ers en grote gezinnen zijn niet langer uitgezonderd van de inkomensafhankelijke huurverhoging en geldt er voor het eerst een hogere huurverhoging voor huurwoningen met een relatief lage huur.

De Woonbond lanceert de checkhuurverhoging.nl waarmee huurders hun jaarlijkse huurverhoging kunnen controleren.

Voor vele huurders is dit jaar de jaarlijkse huurverhoging met de “Checkhuurverhoging” eenvoudig te controleren of de huurverhoging niet te hoog is en wel aan alle regels voldoet.

Het Huurprijsbeleid per 1 januari 2020

De maximale HUURSOMSTIJGING voor woningcorporaties is 2,6 %

(is gemiddelde huurstijging over het woningbezit van corporaties voor 2020)

Hoger, maar maximaal  3,6 %, in gemeenten waarin de corporatie  in de prestatieafspraken met gemeente en huurdersorganisatie een hoger percentage heeft afgesproken.

Maximale huurstijging per 1 juli 2020 is 5,1%

(2,6 % inflatie+2,5 % procent punt)

Per zelfstandige woning (eengezinswoning, appartementen)

5,1 % voor huishoudens:

> Met meer dan 4 personen,

> Met een of meer AOW-gerechtigden of

> Met een inkomen onder of gelijk aan € 43.574.

6,6% voor huishoudens (minder dan 4 personen en zonder AOW gerechtigden)

Met een inkomen BOVEN de € 43.574.

Maximale huurstijging onzelfstandige woning

4,1% onzelfstandige woning (kamer) woonwagen en standplaatsen

Onder voorbehoud:

€ 25,00 voor woningen met een huurprijs onder de € 300.

Onder voorbehoud

Inhaal huurverhoging tot oude huurprijs plus de maximale huurverhogings- percentages tijdens de tijdelijke bevriezing/huurverlaging (max 3 jaar)

Onder voorbehoud wil zeggen dat de Tweede- en de Eerste kamer voor

1 april 2020 instemmen met het wetsvoorstel Huur- en inkomensgrenzen.

                          ===========================================================

Kom ik voor huurtoeslag in aanmerking ????

De AOW-leeftijd  heet nu de PENSIOENGERECHTIGDE  LEEFTIJD.

In 202 gaat het dus om de leeftijd van 66 jaar en 4 maanden op 1 januari 2020.

Tevens geldt bij het bereiken van die leeftijd dat een percentage van de rekenhuur boven de aftoppingsgrens wordt vergoed. Bepalend voor dit vergoedingspercentage boven de aftoppingsgrens is het bereiken van die leeftijd in het kalender jaar.

Per 1 januari 2020 vervallen de maximale inkomensgrenzen in de huurtoeslag.

Met deze wijziging verdwijnt de situatie waarbij een beperkte stijging van het inkomen ineens de volledige huurtoeslag vervalt. Met veelal (hoge) terugvorderingen tot gevolg.

Door het vervallen van de maximale inkomensgrenzen loopt de huurtoeslag door tot bij een hoger inkomen.

Minimum-inkomensijkpunt en referentie-inkomensijkpunten

Huishoudens met een inkomen ONDER of GELIJK aan het minimum-inkomensijkpunt betalen een minimum-eigen bijdrage en ontvangen het maximale bedrag aan huurtoeslag.

Vanaf dit inkomen loopt de eigenbijdrage op en de huurtoeslagbijdrage af.

Minimum-inkomensijkpunt 2020

Huishouden                        2019                        2020

Eenpersoons                      16.300                     16.650

Meerpersoons                   21.100                     21.575

Eenpersoonsouderen       17.875                     18.350              

Meerpersoonsouderen    23.900                     24.475

Het referentie-inkomen is nodig om de hoogte van de eigen bijdrage voor huishoudens met een bovenminimaal inkomen vast te stellen.

Referentie-inkomensijkpunt 2020

Huishoudens                           2019                    2020                           

Eenpersoons                           23.850                 24.400

Meerpersoons                        31.000                 31.700

Eenpersoonsouderen            24.275                 25.000

Meerpersoonsouderen         32.100                 32.925

De basishuur  is de normhuur verhoogd met een vaste opslag die per 1 januari

2020  €16,94 bedraagt

Minimum norm- en basishuur 2020

Huishoudens                         Min.Normhuur        Verhoging       Min. Basishuur

                                                    2020                           2020                2020

Eenpersoons                           215,71                         16,94             232,65      

Meerpersoons                        215,71                         16,94             232,65

Eenpersoonsouderen           213,89                          16,94             230,83       

Meerpersoonsouderen        212,08                          16,94             229,02      

In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van de normhuren per huishoudcategorie der per 1 januari 2019 gelden bij de referentie-inkomensijkpunten.

Referentie normhuur 2020

Huishoudens                            2019                   2020    

Eenpersoons                           429,48                 436,66

Meerpersoons                        426,67                 434,85

Eenpersoonsouderen            428,03                 436,21

Meerpersoonsouderen         425,76                 433,94     

Maximale huurgrenzen huurtoeslag, aftoppingsgrenzen en kwaliteits-kortingsgrens.

Het recht op huurtoeslag vervalt echter NIET bij overschrijding van de maximale huurgrens als iemand in de maand voor overschrijding al voor de zelfde woning huurtoeslag heeft ontvangen.

Huurtoeslag wordt dan verstrekt tot aan de maximale huurgrens.

De maximale huurgrens huurtoeslag (liberalisatiegrens) is voor 2020, €737,14.

Basishuur

Eenpersoons                   232.65          Kwaliteitskortingsgrens :   432,51

Meerpersoons                 232.65          Lage aftoppingsgrens:       619,01

Eenpersoonsouderen      230,83          Hoge aftoppingsgrens :     663,40  

Meerpersoonsouderen    229,02          Huurtoeslaggrens :            737,14

Normen en grenzen huurtoeslag

Het huurdeel onder de kwaliteitskortingsgrens komt in aanmerking voor 100% susidiëring. Indien de huur deze kortingsgrens overstijgt, zal boven de grens (tot aan de aftoppingsgrenzen) voor 65% huurtoeslag worden verstrekt.

Het gedeelte van de huur dat boven de aftoppingsgrens uitkomt, wordt bij meerpersoonshuishouds niet meegenomen voor het vast stellen van de hoogte van de huurtoeslag.

Huishoudens met een oudere, alleenstaanden en gehandicapten krijgen van het huurdeel boven de aftoppingsgrens 40% vergoed.

In onderstaande tabel zijn de maximale inkomens opgenomen waarbij bij verschillende huurniveaus nog huurtoeslag kan worden ontvangen.

Meerpersoonshuishoudens krijgen voor de huur boven de aftoppingsgrens geen huurtoeslag, dus is het maximale inkomen bij de aftoppingsgrens en de maximale huurgrens gelijk.

Maximale inkomen bij verschillende huurniveaus

Maximale inkomen                              EPHH    MPHH(2p))    MPHH(3p)  EPOHH       MPOHH

Kwaliteistkortingsgrens (432,51)     23.762     30.931         30.931          24.467        32.322

Aftoppingsgrens laag (619,01)         28.950     37.761         37.761          28.892        37.951

Aftoppingsgrens hoog (663,40)       30.061     37.761         39.223          29.840        39.157

Maximale huurgrens (737,14)          31.826     37.761         39.223          31.346        41.075  

EPHH = Eenpersoonshuishouden

MPHH = Meerpersoonshuishouden 2 personen

MPHH = Meerpersoonshuishouden 3 personen

EPOHH = Een persoonshuishpouden

MEPOHH = Meerpersoonsouderen huishouding

Hoeveel vermogen mag ik hebben op 1 januari 2020.

Per 1 persoon € 30.846         Samen  € 61.692

Mede bewoner € 30.846.

U heeft € 3 0.846 en uw zoon heeft € 7000.  Samen dus 37.846.

Dan heeft U geen recht op huurtoeslag.

U heeft € 20.000 en uw medebewoner heeft €35.000.   Samen dus € 55.000.

Dan heeft u geen recht op huurtoeslag.

Huurtoeslag voor sommige servicekosten

Voor bepaalde servicekosten kunt u huurtoeslag krijgen. Het gaat om de volgende vier posten, ieder voor maximaal € 12,= per maand

·        Schoonmaakkosten van de gemeenschappelijke ruimten.

·        Energiekosten van gemeenschappelijke ruimten.

·        Huismeesterkosten

·        Kosten voor diensten en recreatieruimten.

            ==============================================

Afspraken huurbevriezing en huurverlaging  specifieke maatregelen in de sociaal huurakkoord.

In het sociaal huurakkoord is ook afgesproken dat lokaal de mogelijkheid blijft bestaan met huurderorganisaties andere regelingen af te spreken.

Wie komt in aanmerking voor specifiek maatwerk?

Of een huishouden in aanmerking komt voor specifiek maatwerk hangt af van:

Ø Het aantal personen

Ø Het inkomen

Ø De (netto) huurprijs van de woning waarin zij woont.

Is het inkomen relatief laag ten opzichte van de huurprijs, dan kan een huishouden in aanmerking komen voor huurbevriezing of zelfs huurverlaging.

Het specifiek maatwerk geldt overigens alleen voor huurders die in een

zelfstandige huurwoning wonen met een gereguleerd contract.

                                                          huishoudgrootte

Midden                >  € 15.500             > € 26.500                       > € 33.500            

Inkomen                  < € 27.000              < € 37.000                       < € 43.500

________________________________________________________________

Bij de berekening van het huishoudinkomen wordt uitgegaan van het geregistreerde inkomen dat de Belastingdienst gebruikt  Op de aanslag heet dit het verzamelinkomen.

De grenzen gelden vanaf 1 januari 2020 en zijn in principe voor 3 jaar vastgesteld (dus tot en met het jaar 2022). Jaarlijks vindt wel indexatie van de inkomensgrenzen plaats, met het zelfde percentage als de indexatie van de huurgrenzen.

De wetsvoorstellen rondom de nieuwe inkomensgrenzen en de nieuwe inkomensafhankelijke  huurverhoging zijn nog niet politiek afgerond. Daarom vindt aan het einde van het eerste jaar (eind 2022) een tussen evaluatie plaats, waarbij de uitvoeringspraktijk wordt meegenomen.

Wanneer komt een huishouden in aanmerking voor specifiek maatwerk?

In het schema staat wanneer een huishouden recht krijgt op specifiek maatwerk en of dir huurbevriezing of huurverlaging inhoudt.

Inkomensgroep       aftoppingsgrens     > aftoppingsgrens       liberalisatiegrens

                                                                      < liberalisatiegrens

Een huishouden kan een verzoek doen voor specifiek maat werk als:

Zij tenminste 6 maanden relatief duur wonen

De hoofdbewoner zijn of haar pensioengerechtigde leeftijd heeft bnereikt in de periode voor het verzoek tot specifiek maatwerk en relatief duur woont.

Wat houdt het specifiek maatwerk in?

Specifiek maatwerk betekent dat de huurprijs wordt bevroren

(= geen huurverhoging)  of zodanig wordt verlaagd dat de rekenhuur een euro onder de liberalisatiegrens komt te liggen. Dit geldt in principe voor 1 jaar, tenzij het huishouden het daaropvolgende jaar opnieuw een aanvraag voor specifiek maatwerk doet.

Twee voorbeelden die het specifiek maatwerk illustreren

1.     Een huishouden van 2 personen heeft al langer dan 6 maanden een inkomen van 20.000 Euro. De rekenhuur van de woning is 630 euro. Dit is hoger dan de voor dit huishouden geldende (lage) aftoppingsgrens van 619,01 in  2020.. Daardoor komt zij in aanmerking voor huurbevriezing per 1 juli.  Het huishouden doet daarvoor een verzoek en de corporatie bevriest de huurprijs, na controle van de benodigde gegevens.

2.     Een huishouden met 1 person bereikt binnen kort de pensioengerechtigde leeftijd, waarbij het inkomen het inkomen daalt naar 13.000 euro. De persoon huurt een woning met een rekenhuur van 750 euro. Dit is hoger dan de liberalisatiegrens van 737,14 euro in 2020.

Daarmee komt de persoon in aanmerking voor specifiek maatwerk en dient een verzoek daartoe in. De corporatie verlaagt, na controle van de benodigde gegevens, de huurprijs tot 1 (een) euro onder de liberalisatiegrens. Wanneer het huishouden nog geen huurtoeslag ontvangt, kan ze deze aanvragen.

            =========================================

Inkomensgrenzen toewijzing wooncorporaties naar inkomen

Als gevolg van de indexering van de algemene maximum  huurgrens voor  huurtoeslag wordt de toewijzingsgrens in 2020 verhoogd naar € 737,14.

(liberalisatiegrens)

In 2015 zijn de regels voor toewijzing van een sociale huurwoning aangepast.

Volgens de woningwet moeten woningcorporaties ten minste 90% van de vrij komende sociale huurwoningen toewijzen aan de doelgroep.

Ten minste 80% moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot en met € 39.055.

De inkomensgrens waar woningcorporaties per 2020 rekening mee moeten houden, zal € 39.055 bedragen

Tot en met 2020 mogen corporaties ten hoogste 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot

€ 43.574  in 2020.

De overige 10% vrijkomende sociale huurwoningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen. Hierbij moeten zij de geldende voorrangsregels uit de plaatselijke huisvestingsverordering  en de voorrangregels uit het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) in acht nemen.

Dit betekent bijvoorbeeld dat zij voorrang moeten geven aan mensen die door fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan passende huisvesting kunnen

komen.