Woonbond waarschuwt voor vergroten ‘woonkloof’ middeninkomens
De Woonbond waarschuwt dat, door een huidig wetsvoorstel waarin de inkomensgrens voor toegang tot een sociale huurwoning wordt verlaagd, nog meer middeninkomens tussen wal en schip gaan vallen op de woningmarkt. ‘Kopen of huren in de vrije sector is vaak te duur, en de sociale huur wordt voor middeninkomens op slot gegooid. Ze vallen in een Woonkloof,' stelt Woonbonddirecteur Paulus Jansen. Het wetsvoorstel is nu openbaar ter consultatie. De Woonbond roept huurders en huurdersorganisaties op te reageren op het wetsvoorstel.
In het voorstel komen er verschillende inkomensgrenzen voor verschillende huishoudgroottes. Nu geldt er nog één grens voor iedereen. Die ligt nu op €42.436,-. In het wetsvoorstel gaat de grens voor alleenstaanden naar €35.000 en voor meerpersoonshuishoudens naar €42.000,-. Jansen: ‘Het is logisch om te gaan differentiëren op type huishouden. Een gezin houdt minder over voor wonen, dan een eenpersoonshuishouden met hetzelfde inkomen. Maar er wordt nu niet gekeken naar wat deze mensen kunnen betalen. De doelgroep voor sociale huur wordt zo kunstmatig klein gerekend, waardoor meer mensen nergens terecht kunnen.’
Hogere grenzen voor gezinnen en alleenstaanden
De Woonbond en Aedes hebben eerder in een gezamenlijke reactie op het wetsvoorstel al gepleit voor een systeem met drie categorieën met hogere inkomensgrenzen voor gezinnen en eenpersoonshuishoudens.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Ook gaat de inkomensafhankelijke huurverhoging op de schop. Zo kan de huur van huurders jaarlijks met ineens 50 of 100 euro in de maand worden verhoogd. De Woonbond is principieel tegen inkomensafhankelijke huurverhogingen. Jansen: ’inkomenspolitiek hoort bij de overheid thuis, niet bij de verhuurder. Als je dan toch een inkomensafhankelijke huurverhoging in stand houdt, dan is de huidige wijziging niet goed. Ook hier zijn de inkomensgrenzen te laag, wordt er geen rekening gehouden met gezinnen en de voorgestelde huursprongen zijn veel te hoog.’’
Bron: woonbond
Opnieuw uitstel uitspraak hoger beroep Gluurverhoging
De uitspraak in het hoger beroep dat de Belastingdienst aanspande over de inkomensafhankelijke huurverhoging of Gluurverhoging, is opnieuw uitgesteld.
De uitspraak wordt nu verwacht op 12 augustus.
Schadevergoeding
De bestuursrechter in Den Haag oordeelde dat de Belastingdienst de schade van een huurder moet vergoeden. In 2013, 2014 en 2015 kreeg deze huurder een extra, inkomensafhankelijke huurverhoging. Dat kon omdat de Belastingdienst de inkomensgegevens van deze huurder aan de verhuurder verstrekte. Maar in de jaren 2013, 2014 en 2015 mocht deze gegevensverstrekking wettelijk niet. Dat had de Raad van State in 2016 al vastgesteld. Met verwijzing naar de uitspraak van de Raad van State oordeelde de Haagse bestuursrechter dat de Belastingdienst de schade moet vergoeden.
Hoger beroep
Op 26 april 2018 bepaalde de rechter in Den Haag dat de Belastingdienst een schadevergoeding moet betalen aan een huurder die een inkomensafhankelijke huurverhoging kreeg. Tegen die uitspraak ging de Belastingdienst in beroep. Dat beroep werd op 8 april 2019 behandeld. De uitspraak is waarschijnlijk op 12 augustus 2019. De uitspraak is al enkele keren uitgesteld. De rechtbank kan dat doen als ze vinden meer tijd nodig te hebben voor een zorgvuldige afweging. Ook de huurder ging in hoger beroep, onder meer omdat de berekening van de schadevergoeding niet klopt. De huurder wordt in deze zaak ondersteund dor het juridisch fonds van de Woonbond.
Tijdens hoger beroep geen schadevergoeding
Na het vonnis van de Haagse bestuursrechter ging de Belastingdienst in hoger beroep bij de Raad van State. De behandeling van dit hoger beroep kan lang duren. In de tussentijd betaalt de Belastingdienst geen schadevergoeding. Het is wel handig om als huurder die in deze periode een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft gehad, alvast een claim naar de Belastingdienst te sturen.
Bron: Woonbond
Afrekening servicekosten vaak honderden euro' s omlaag
Zo’n driekwart van de huurders die naar de Huurcommissie stappen vanwege een te hoge afrekening van de servicekosten, krijgt gelijk.
Dat levert ze gemiddeld een verlaagde rekening op van €808,69 blijkt uit onderzoek van de Woonbond naar de uitspraken die het afgelopen half jaar door de Huurcommissie zijn gepubliceerd.
Afrekening
Huurders moeten elk jaar uiterlijk 30 juni een afrekening van de servicekosten ontvangen van het voorgaande kalenderjaar. Verhuurders mogen voor servicekosten (te denken valt aan elektriciteit, gas of schoonmaakkosten van gezamenlijke ruimtes) namelijk alleen de werkelijke kosten in rekening brengen. Ze mogen hier geen winst op maken.
Vaak honderden euro’s te veel
‘Het blijkt wel dat dit vaak fout gaat, als je kijkt naar de uitspraken. Huurders betalen vaak honderden euro’s te veel,’ zegt Woonbonddirecteur Paulus Jansen. Als huurder en verhuurder het niet eens worden over de afrekening, kunnen ze naar de Huurcommissie stappen. Het hoogste verschil in het onderzoek was maar liefst €4008,71.
Huurderslijn
Leden van de Woonbond kunnen met vragen over servicekosten, terecht bij de Huurderslijn.
Huurders vrije sector beter beschermen
Alleen huurders in een sociale huurwoning van een particulier of corporatie kunnen naar de Huurcommissie met geschillen over servicekosten en onderhoud. Huurders in de vrije sector kunnen met dergelijke geschillen alleen naar de kantonrechter. De financiële drempel om naar de rechter te stappen is veel hoger. De Woonbond wil betere consumentenbescherming in de vrije sector. Dat betekent toegang tot de Huurcommissie met zaken over servicekosten en onderhoud, maar ook een vorm van huurprijsbescherming. Nu hebben deze huurders geen enkele vorm van bescherming tegen woekerprijzen op de vrije huurmarkt. Bovendien moeten huisjesmelkers die veelvoudig in de fout gaan worden aangepakt.
Bron: Woonbond
Kamer wil bescherming huurders bij uitblijven verduurzaming
Huurders die de komende jaren hun gasrekening zien stijgen, terwijl hun huisbaas weigert de woning te verduurzamen, mogen hier niet de dupe van worden, vindt de Tweede Kamer.
Het kabinet wil de belasting op gas de komende jaren verhogen, terwijl de heffing op elektriciteit juist omlaag gaat. Dat moet mensen ertoe aansporen hun woning beter te isoleren, te kiezen voor een elektrische kookplaat in plaats van een gasfornuis, en voor bijvoorbeeld een warmtepomp in plaats van een cv-ketel.
Huurders in slecht geïsoleerde woningen
De PvdA, GroenLinks en de SP dienden een motie in met de oproep aan het kabinet om deze huurders te beschermen tegen stijgende woonlasten. De motie is unaniem door de Kamer aangenomen. De Woonbond pleitte deze week in een brief aan de Tweede Kamer nog voor het beschermen van deze huurders. Bijvoorbeeld door het bevriezen van de huurprijs van huurwoningen met de slechtste labels. Dat zet een rem op stijging van de woonlasten in deze woningen en is een prikkel voor verhuurders om toch te verduurzamen. De Woonbond is blij met de steun van de hele Kamer voor de bescherming van huurders in onzuinige woningen.
Warmtetarief omhoog door koppeling gasprijs
De verhoging van de belasting op gas werkt ook direct door in het warmtetarief voor warmtenetten. Dit tarief is namelijk gekoppeld aan de gasprijs. Dat is een doorn in het oog van niet alleen de Woonbond, maar ook van de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. Warmtenetten moeten een aantrekkelijk alternatief voor gas worden en niet net zo duur of nog duurder. De directe doorwerking van de belasting op gas in het warmtetarief moet stoppen. Daar zal de komende tijd nog extra druk voor nodig zijn.
Bron: Woonbond
Persbericht
Servicekosten vaak te hoog
Zo’n driekwart van de huurders die naar de Huurcommissie stappen vanwege een te hoge afrekening van de servicekosten, krijgt gelijk. Dat levert ze gemiddeld een verlaagde rekening op van €808,69 blijkt uit onderzoek van de Woonbond naar de uitspraken die het afgelopen half jaar door de Huurcommissie zijn gepubliceerd.
Huurders moeten elk jaar uiterlijk 30 juni een afrekening van de servicekosten ontvangen van het voorgaande kalenderjaar. Verhuurders mogen voor servicekosten (te denken valt aan elektriciteit, gas of schoonmaakkosten van gezamenlijke ruimtes) namelijk alleen de werkelijke kosten in rekening brengen. Ze mogen hier geen winst op maken.
‘Het blijkt wel dat dit vaak fout gaat, als je kijkt naar de uitspraken. Huurders betalen vaak honderden euro’s te veel,’ zegt Woonbonddirecteur Paulus Jansen. Als huurder en verhuurder het niet eens worden over de afrekening, kunnen ze naar de Huurcommissie stappen. Het hoogste verschil in het onderzoek was maar liefst €4008,71.
Huurders vrije sector beter beschermen
Alleen huurders in een sociale huurwoning van een particulier of corporatie kunnen naar de Huurcommissie met geschillen over servicekosten en onderhoud. Huurders in de vrije sector kunnen met dergelijke geschillen alleen naar de kantonrechter. De financiële drempel om naar de rechter te stappen is veel hoger.
‘Tussen 2012 en 2018 is de vrije sector fors gegroeid, met ruim zestig procent,’ stelt Jansen. 'Toch blijft de consumentenbescherming van deze groep huurders een blinde vlek bij de politiek.’
De Woonbond wil betere consumentenbescherming in de vrije sector. ‘Dat betekent toegang tot de Huurcommissie met zaken over servicekosten en onderhoud, maar ook een vorm van huurprijsbescherming. Nu hebben deze huurders geen enkele vorm van bescherming tegen woekerprijzen op de vrije huurmarkt. Bovendien moeten huisjesmelkers die veelvoudig in de fout gaan worden aangepakt. Bijvoorbeeld door een vergunningenstelsel waarbij veelplegers een verhurvergunning kunnen verliezen, of zorgen voor boetes voor verhuurders die veelvuldig in de fout gaan.’
Bron: Woonbond
Leefbaarheid corporatiewijken in gedrang
De Woonbond pleit in een brief aan de Tweede Kamer voor ruimere mogelijkheden voor corporaties om leefbaarheid in wijken met veel corporatiewoningen te verbeteren.
In 2015 is zowel het budget als inhoudelijke inzet van het leefbaarheidsbudget sterk beperkt. Nu mogen corporaties per woning 129 euro aan leefbaarheid besteden. Twee recente ontwikkelingen én de beperkte inzet op leefbaarheid, zorgen de laatste jaren voor een groei aan problemen in wijken met veel corporatiewoningen.
Leefbaarheid onder druk
De strengere regels kwamen tegelijk met twee andere ontwikkelingen. Door overheidsbeleid zitten er steeds meer lage inkomens geconcentreerd in wijken met veel corporatiewoningen. Een deel van deze bewoners is minder zelfredzaam dan er van ze wordt verwacht. Daar komt bij dat door bezuinigingen op GGZ-instellingen steeds meer mensen met psychische problemen, die in het verleden in zo’n instelling zouden wonen, nu zelfstandig in een corporatiewoning moeten wonen. Als hier geen goede begeleiding voor is kan dat leiden tot ingewikkelde overlastproblematiek. De afgelopen jaren is de leefbaarheid in wijken met veel corporatiebezit dan ook afgenomen, bleek eerder al uit een onderzoek van RIGO.
Ruimere inzet leefbaarheid
De Woonbond pleit er voor dat de strenge beperkingen voor leefbaarheidsbudgetten worden versoepeld en wil dat corporaties meer ruimte krijgen om de leefbaarheid te verbeteren. Bovendien moeten de inkomensgrenzen voor toegang tot de sociale huursector worden verhoogd, om te zorgen dat wijken met veel corporatiebezit weer diverser worden in samenstelling
Bron: Woonbond
Kabinet kijkt onvoldoende naar wat middeninkomens op huurmarkt kunnen betalen
De Woonbond is tegen de huidige invulling van de vandaag gepresenteerde kabinetsplannen voor middeninkomens in de sociale huursector. Door deze plannen worden eenpersoonshuishoudens met een middeninkomen uit de sociale huursector geweerd en kunnen middeninkomens in de sociale sector forse huurverhogingen krijgen tot wel 100 euro in de maand. De door het kabinet gekozen inkomensgrenzen voor zowel de toegang tot de sociale huursector, als de grenzen waarvan af een inkomensafhankelijke huurverhoging kan volgen, zijn te laag.
Voor eenpersoonshuishoudens gaat de grens voor toegang tot de sociale huur omlaag naar 35.000. Voor meerpersoonshuishoudens gaat de grens naar €42.000,-. De inkomensgrens voor toegang voor sociale huur ligt nu voor alle huishoudens op €38.035,- maar door een tijdelijke verruiming ligt die zelfs op € 42.436,-. De grens gaat dus eigenlijk voor beide groepen huishoudens omlaag.
Drie inkomensgrenzen
De Woonbond wil, net als corporatiekoepel Aedes, drie inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen: voor eenpersoonshuishoudens tot 38.000 euro, voor tweepersoonshuishoudens tot 42.000 euro en voor huishoudens met drie of meer personen tot 52.000 euro. Hier pleiten de organisaties voor in een gezamenlijke reactie.
Woonbonddirecteur Paulus Jansen. ‘De sociale huurgrens ligt op €720,-. Voor veel middeninkomens is een hogere huurprijs onbetaalbaar. Het is onverantwoord om deze groepen dan uit te sluiten van de sociale huursector. Op deze manier wordt de sociale huursector kunstmatig klein gehouden, terwijl de groep die gezien hun inkomen een beroep op een sociale huurwoning moet kunnen doen, veel groter is.’
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Middeninkomens die al in een sociale huurwoning wonen, kunnen forse huurverhogingen krijgen als dit voorstel doorgaat. Nu kunnen sociale huurders een huurverhoging krijgen van 2,5% boven inflatie. Vanaf een inkomen van € 42.436,- kan de verhoging maximaal inflatie plus 4% zijn. In het huidige voorstel kunnen er veel hogere inkomensafhankelijke huurstijgingen worden gevraagd. De huurprijs kan dan -afhankelijk van huishoudgrote en inkomen- elk jaar 50 of 100 euro per maand worden verhoogd. De grenzen voor deze inkomensafhankelijke huurverhogingen liggen wel hoger dan de huidige grens.
Jansen: ‘Het is goed dat de grens voor inkomensafhankelijke huurverhogingen omhoog gaat. Die ligt nu veel te laag, terwijl de vrije sector voor deze mensen geen betaalbaar alternatief is. Maar de gehanteerde grenzen blijven, in navolging van de toelatingsgrenzen, ook hier te laag voor gezinnen. Bovendien zijn de stappen te fors.’
De huurverhogingssprongen staan nu zo in het voorstel:
50 euro
Alleenstaanden (inkomen vanaf €45.000,-), Meerpersoonshuishouden (inkomen vanaf €52.000,-). Deze verhoging kan worden doorgezet tot de sociale huurgrens van €720,- is bereikt.
100 euro
Alleenstaanden (inkomen van 55.000,-), meerpersoonshuishoudens (€74.500,-). Deze verhoging kan ook boven de 720,- door worden gezet. Tot de maximale huurprijs van de woning volgens het woningwaarderingsstelsel. Zeker in steden ligt de grens hier snel ver boven de €720,-. Zo blijven huurders die al vér boven de sociale huurgrens betalen, toch een extra huurverhoging krijgen.
Jansen: ‘Wij zijn tegen de huidige invulling van deze plannen. Het gaat het mis met het structureel te laag inschatten van de inkomens die een beroep zouden moeten kunnen doen op de sociale huursector. ‘
Bron: Woonbond
Persbericht.
‘Kabinet ontneemt alleenstaanden kans op sociale huurwoning’
Het kabinet koppelt de inkomensgrens voor sociale huurwoningen aan de grootte van het huishouden. Aedes en de Woonbond pleiten daar al langer voor. Maar door de inkomensgrenzen die het kabinet nu voorstelt, komen juist minder mensen in aanmerking voor een sociale huurwoning. Terwijl ze daar wel op aangewezen zijn. Ook de inkomensafhankelijke huurverhoging gaat veranderen. De huurprijs kan in dit voorstel voor middeninkomens in veel grotere stappen omhoog.
Uit het wetsvoorstel blijkt dat alleenstaanden met een inkomen van maximaal 35.000 euro een sociale huurwoning toegewezen kunnen krijgen. Het kabinet ontneemt daarmee alleenstaanden die nu op de wachtlijst staan en iets meer verdienen dan 35.000 euro ineens de kans op een sociale huurwoning. Zij verliezen hun opgebouwde wachttijd en krijgen met hun inkomen vaak geen toegang tot een vrijesectorhuurwoning of koopwoning.
Drie inkomensgrenzen
Aedes en de Woonbond willen drie inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen: voor eenpersoonshuishoudens tot 38.000 euro, voor tweepersoonshuishoudens tot 42.000 euro en voor huishoudens met drie of meer personen tot 52.000 euro.
Gezinnen vallen buiten de boot
Volgens het plan van het kabinet mogen meerpersoonshuishoudens maximaal 42.000 euro verdienen voor een sociale huurwoning. Gezinnen met een laag middeninkomen vallen daardoor buiten de boot. Zij kunnen met hun inkomen maar een huurprijs van 500 euro per maand betalen. Daarmee kunnen zij al helemaal niet terecht in de vrije sector of op de koopmarkt. Het kabinet kiest echter voor twee lagere inkomensgrenzen (35.000 en 42.000 euro), waardoor minder mensen in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. ‘Alsof er geen wachtlijsten meer zijn. Het kabinet maakt hiermee een politieke keuze over de rug van mensen die dringend op zoek zijn naar een huis’, aldus Aedes en de Woonbond.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Middeninkomens die al in een sociale huurwoning wonen, kunnen forse huurverhogingen krijgen als dit voorstel doorgaat. Nu kunnen sociale huurders een huurverhoging krijgen van 2,5% boven inflatie. Vanaf een inkomen van € 42.436,- kan de verhoging maximaal inflatie plus 4% zijn. In het huidige voorstel kunnen er veel hogere inkomensafhankelijke huurstijgingen worden gevraagd. De huurprijs kan dan -afhankelijk van huishoudgrote en inkomen- elk jaar 50 of 100 euro per maand worden verhoogd. Woonbond en Aedes vinden de inkomensafhankelijke huurverhoging van 50 euro veel te hoog, deze moet worden verlaagd naar een maximale huurverhoging van 35 euro.
Bron: Woonbond
Honderden meldingen intimidatie door huisbaas
Verhuurders die zich schuldig maken aan intimidatie en bedreiging moeten worden aangepakt. De Woonbond pleit voor een landelijk vergunningstelsel voor verhuurders, waarmee verhuurders die over de schreef blijven gaan, hun vergunning kunnen verliezen.
Vooral in de commerciële huursector zijn er veel klachten over bedreiging en intimidatie.
Honderden meldingen intimidatie
Uit een rondgang van BNR nieuwsradio langs Huurteams in het land, blijkt dat er dit jaar al honderden meldingen van intimidatie zijn gedaan. Alleen in Amsterdam, Utrecht en Nijmegen gaat het in een jaar tijd al om bijna tweehonderd meldingen. Ook op het recent geopende Meldpunt Commerciële verhuurders van de Woonbond, stromen er klachten over bedreigingen en intimidatie binnen.
Landelijk vergunningsstelsel
De Woonbond pleit voor een landelijk stelsel van vergunningen waarbij verhuurders die over de schreef blijven gaan hun vergunning kwijt raken. In Groningen bestaat een dergelijk stelsel al, maar de Woonbond wil dat dit landelijk navolging krijgt.
Bron: Woonbond
Bezwaar maken tegen de huurverhoging
Heeft u een huurverhogingsvoorstel ontvangen die per 1 juli in gaat? Dan heeft u nog twee weken de tijd om bezwaar te maken. Dit bezwaar moet namelijk voordat de huurverhoging ingaat ontvangen zijn door de verhuurder.
De huurverhogingen van sociale huurwoningen moeten aan tal van regels voldoen. Wanneer het huurverhogingsvoorstel niet aan de regels voldoet kan het lonen om bezwaar te maken tegen de huurverhoging.
Doe de online check
Met de online check van de Woonbond kunt u controleren of de huurverhoging wel aan alle regels voldoet. Wanneer dat niet het geval is, levert de check een model bezwaarschrift dat past bij uw situatie.
Huurderslijn
Heeft u vragen over de jaarlijkse huurverhoging? Onze juridische ledenservice, de Huurderslijn, staat u graag te woord. Ook met andere vragen over uw rechten als huurder kunt u hier terecht. De Huurderslijn (020-5517755) is bereikbaar op
- maandag tot en met donderdag van 10.00 tot 13.00 uur;
- dinsdagavond van 18.30 tot 20.00 uur.
Bron: Woonbond
Toch huurtoeslag bij begeleid of beschermd wonen
Huurders die begeleid of beschermd wonen en ten onrechte geen huurtoeslag kregen, komen daar alsnog voor in aanmerking. Dat schreef minister Ollongren (BZK) deze week in een brief aan de Tweede Kamer.
Zowel de Nationale Ombudsman als de Federatie Opvang hadden aangekaart dat huurders die tijdelijk woonruimte huurden via een opvanginstelling in de problemen kwamen met huurtoeslag.
Aanvraag afgewezen
Veel huurders maakten mee dat hun aanvraag voor huurtoeslag werd afgewezen. Of dat ze reeds uitgekeerde toeslag moesten terugbetalen. Dit omdat de Belastingdienst oordeelde dat deze huurders een verkeerd huurcontract hadden voor huurtoeslag. In een rechtszaak die hier over gevoerd is oordeelde de rechter dat de Belastingdienst niet alleen naar het contract had moeten kijken, maar ook naar de omstandigheden van de huur.
Nieuwe beoordeling
Inmiddels werken veel opvanginstellingen die tijdelijk woonruimte verhuren met een nieuw modelcontract. Maar daar zijn de mensen die vroeger ten onrechte een afwijzing kregen niet mee geholpen. Als oplossing voor dit probleem kondigde de minister nu nieuwe uitvoeringsregels voor de Belastingdienst aan. De zaken van huurders die ten onrechte niets kregen of ten onrechte moesten terugbetalen worden opnieuw beoordeeld. In overleg met de Federatie Opvang worden de huurders opgespoord om wie het gaat.
Bron: Woonbond
Help huurders met hoge energierekeningen
De kwaliteit van veel huurwoningen laat te wensen over. Huurders hebben last van kou, tocht en schimmel. Ondanks dat zij zelf veel doen om te besparen (en daardoor vaak in onprettige en ongezonde omstandigheden leven) hebben zij hoge energierekeningen. Dat blijkt uit een analyse van ruim 1300 meldingen op het Meldpunt Energiealarm.
De Woonbond startte het Meldpunt Energiealarm in najaar 2018, om een beeld te krijgen van de problemen waar huurders in slecht geïsoleerde huurwoningen in hun dagelijks leven tegenaan lopen. Dat leverde een scala aan schrijnende verhalen op. Er kwamen meldingen binnen van huurders met rekeningen van soms wel 200 euro per maand, die tegelijkertijd in erbarmelijke omstandigheden leven. Maar ook van huurders met een lagere rekening, die de verwarming nauwelijks aan durven te zetten en maar een keer per 2 weken douchen, uit angst voor een energierekening die zij die onmogelijk kunnen betalen.
De Woonbond stuurde op 14 mei 2019 een brief aan het kabinet met de klemmende oproep om te zorgen voor passende compensatiemaatregelen. Verdere resultaten van het meldpunt en verhalen van melders kunt u lezen in de rapportage over het Meldpunt Energiealarm.
Check of u bezwaar kunt maken tegen de huurverhoging
Veel huurders ontvangen voor 1 mei een voorstel voor de huurverhoging per 1 juli. Met de online check van de Woonbond kunt u nagaan of dit voorstel aan alle wettelijke eisen voldoet. Als dat niet zo is kunt u met succes bezwaar maken.
Met checkhuurverhoging.nl achterhaalt u snel of bezwaar maken zin heeft. Zo ja, dan toont de check een modelbrief met door de wetgever erkende bezwaarreden(en) die voor u van toepassing zijn.
Voorstel te laat verstuurd?
In de wet staat bijvoorbeeld dat de huurverhoging op tijd moet worden aangekondigd. Hebt u op 1 mei nog steeds geen brief gekregen over de huurverhoging per 1 juli? Dan mag de huurverhoging niet al op 1 juli ingaan. Dat het voorstel te laat werd verstuurd, is één van de door de wetgever erkende redenen om bezwaar te maken.
Betaalt u een all-in huur?
Het komt nog steeds voor dat huurders van zelfstandige huurwoningen een all-in huur betalen. Het te betalen bedrag is dan niet gesplitst in kale huur, servicekosten en kosten voor gas, water en licht. De jaarlijkse huurverhoging mag alleen over de kale huur worden berekend. Wie all-in huurt kan dus niet nagaan of de huurverhoging redelijk is. Daarom is betalen van een all-inhuur een goede reden om bezwaar te maken.
Vraagt verhuurder méér dan het wettelijk maximum?
De wetgever staat dit jaar helaas weer gepeperde huurverhogingen toe. Is uw inkomen lager dan €42.436? Dan is het wettelijke maximumpercentage 4,1%. Is uw inkomen hoger? Dat geldt zelfs 5,6%. Er zijn ieder jaar ook verhuurders die nóg hogere percentages vragen. Is uw verhuurder zo iemand? Dan heeft bezwaar maken zeker zin.
Check vertelt wat u verder nog kunt doen
Als uw verhuurder zich aan alle wettelijke regels houdt zal de uitkomst van de check zijn dat bezwaar maken in uw geval niet zoveel zin heeft. De check vertelt dan wel wat u verder nog kunt doen. Wie van een woningcorporatie huurt en een laag inkomen heeft kan als volgende stap bijvoorbeeld nagaan of het zin heeft huurverlaging of huurbevriezing te vragen.
Vragen? Bel de Huurderslijn
De jaarlijkse huurverhoging roept altijd veel vragen op. Antwoorden vindt u in het dossier jaarlijkse huurverhoging op deze website. Leden van de Woonbond kunnen met vragen ook terecht bij de Huurderslijn, de telefonische adviesdienst van de Woonbond.
Bron: Woonbond
Ruim veertig procent nog enkel glas
Het Meldpunt Energiealarm is inmiddels een maand geopend en al ruim zeshonderd huurders deden een melding over hun slecht geïsoleerde huurwoning of hoge energierekening. Veel huurders zijn een te groot deel van hun inkomen kwijt aan wonen en huurders melden de stookkosten te drukken door met warme truien aan onder een kleed te kruipen.
De huurwoningen van de melders verkeren vaak in slechte staat. Zo geeft maar liefst 42,5% van de melders aan nog enkel glas te hebben. 78% van de huurders op het meldpunt geeft aan dat hun huurwoning slecht is geïsoleerd.
Kamerdebat Klimaatakkoord
Vandaag debatteert de Tweede Kamer over de kabinetsreactie op het Klimaatakkoord. De Woonbond wil dat lage inkomens gecompenseerd worden voor de hogere belasting op gas. Daarnaast moet de verhuurderheffing worden gehalveerd zodat woningcorporaties kunnen investeren in verduurzaming waarbij dit niet tot enorme huurstijgingen leidt. De woonlasten van huurders moeten omlaag. En huurders moeten ook meer rechten krijgen om verbetering van hun woning af te dwingen. Er is hier wel een initiatiefrecht voor, maar dat is sterk verouderd.
Recht op dubbelglas
Onder het oude initiatiefrecht moeten verhuurders wel werk maken van het vervangen van enkel glas voor dubbelglas als een huurder daarom vraagt. De huurder moet dan wel bereid zijn hier een redelijke huurverhoging voor te betalen. Als huurder kun je het best een brief sturen naar de verhuurder, de Woonbond heeft hier een 'Modelbrief energiebesparing' voor beschikbaar. Hetzelfde geldt voor spouwmuurisolatie, dakisolatie, vloerisolatie of het vervangen van een verwarmingsketel. Gaat de verhuurder niet akkoord? Dan kan dit bij de rechter worden afgedwongen. Huurders die hier vragen over hebben kunnen terecht bij de Huurderslijn, de juridische ledendienst van de Woonbond.
Woonbond voor sterker initiatiefrecht
De Woonbond pleit al langer voor een beter en ruimer initiatiefrecht waarmee huurders verhuurders kunnen aanzetten tot verduurzaming. De huurder betaalt immers wel de steeds hoger wordende gasrekening, maar de verhuurder moet in actie komen om de woning te verduurzamen. De huidige juridische basis waarop huurders verduurzaming van hun woning kunnen afdwingen is sterk verouderd. Zo kan een huurder een vervangende ketel eisen met een rendement op het niveau van ketels uit de jaren ’80 in plaats van het niveau van een huidige hoogrendementsketel en zijn maatregelen als zonnepanelen of warmtepompen uitgesloten in de huidige regeling.
Bron: Woonbond
Kabinet geeft niet thuis bij verduurzamen huursector
Het kabinet is met een reactie gekomen op de plannen vanuit de onderhandelende partijen over het Klimaatakkoord. Helaas geeft het kabinet niet thuis als het gaat om de nodige inzet die zij zelf moeten leveren voor een succesvolle en betaalbare aanpak van het verduurzamen van de huursector.
Rekening verduurzaming
Om de verduurzamingsslag te kunnen betalen, zonder dat hier forse huurverhogingen tegenover staan, moet de belastingdruk bij corporaties omlaag. Die loopt onder de huidige kabinetsplannen op tot 3 miljard euro in 2021. In het Klimaatakkoord op hoofdlijnen dat afgelopen zomer werd gepresenteerd stond dan ook dat de verhuurderheffing die verhuurders betalen over de waarde van hun sociale huurwoningen, gehalveerd moet worden. Het kabinet is hier in hun reactie niet op in gegaan. Zonder deze tegemoetkoming wordt de verduurzaming een onmogelijke opgave, blijkt uit berekeningen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Hoge gasprijs
In de plannen van het Klimaatakkoord gaat elektriciteit goedkoper, en gas duurder worden. Een logische stap, maar de Woonbond vindt dat er wel rekening gehouden moet worden met huurders met een laag inkomen. Zij gaan zelf niet over het verduurzamen van de woning, maar zien de gasrekening wel stijgen, terwijl ze vaak al een groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan huur en energie. Het kabinet wil dat in kaart wordt gebracht wat het effect is voor huishoudens met een laag inkomen. De Woonbond wil dat lage inkomens volledig gecompenseerd worden voor hun stijgende energierekening.
Commerciële huursector
Ook worden er geen duidelijke eisen gesteld aan de verduurzaming van de commerciële huursector. Terwijl ook hier huurders de gasprijs zien stijgen, kunnen zij geen energiebesparende maatregelen verwachten. Over de koopsector zegt het kabinet geen eisen te willen stellen, maar huiseigenaren met subsidies te willen verleiden. Dat staat in schril contrast met de corporatiesector, die gevraagd wordt het voortouw te nemen terwijl de belastingdruk stijgt.
Slecht geïsoleerde huurwoning? Doe een melding!
De Woonbond verzamelt meldingen om de problemen van huurders in slecht geïsoleerde huurwoningen duidelijk te maken bij de politiek. Woont u ook in een slecht geïsoleerde huurwoning? Loopt u tegen torenhoge stookkosten aan? Ligt u met een gebreide trui in bed om de stookkosten te drukken? Doe een melding op het Meldpunt Energiealarm.
Bron: Woonbond
Meldpunt Energiealarm loopt storm
Op het onlangs geopende Meldpunt Energiealarm hebben in korte tijd al ruim 500 huurders uit het hele land een melding gedaan. Maar liefst 76 % geeft aan in een slecht geïsoleerde woning te wonen. Bijna 40 % heeft zelfs nog enkel glas in de kozijnen. Driekwart van de melders geeft aan last te hebben van kou en tocht.
Vooral lage inkomens in de problemen
In de uitzending van EenVandaag gisteren liet Woonbonddirecteur Paulus Jansen weten geschrokken te zijn van de uitslagen uit het meldpunt tot nu toe. Vooral voor huurders met lage inkomens zijn de hoge energierekeningen een groot probleem. “We hebben bijvoorbeeld een reactie gekregen van een vrouw die 87 euro energielasten per maand heeft. Als je een huishouden hebt met twee modale inkomens, dan lach je daar om, maar op het moment dat je een inkomen hebt van 850 euro, dan kan ik je verzekeren dat je niet veel meer overhoudt…”
Ziek van schimmel, vocht en tocht
Op het Meldpunt Energiealarm zijn veel reacties van huurders met vergelijkbare situaties binnengekomen. Maar ook van huurders met hoge rekeningen van rond de 200 euro per maand die tegelijkertijd in erbarmelijke omstandigheden leven. Zo geeft een huurder op het meldpunt aan: “Na jarenlang klagen bij mijn woningcorporatie vanwege schimmel op mijn plafond, wilden ze het oplossen door gewoon latex eroverheen te smeren en later een nieuw plafond te zetten zonder het oude te verwijderen. Ik ben letterlijk ziek geworden van alle schimmel, vocht en tocht. Bij kou en wind kun je hier een aansteker voor het glas bij de voeg zetten en de tocht blaast de vlam uit.”
Slecht geïsoleerde huurwoning? Doe een melding!
De Woonbond verzamelt meldingen om de problemen van huurders in slecht geïsoleerde huurwoningen duidelijk te maken bij de politiek. Daarnaast spoort de Woonbond verhuurders aan meer haast maken met het opknappen van woningen. En pleit er bij de politiek voor dat huurders met een laag inkomen die in een slecht geïsoleerde woning wonen, financieel gecompenseerd worden voor de nieuwe extra belasting op gas. Woont u ook in een slecht geïsoleerde huurwoning? Loopt u tegen torenhoge stookkosten aan? Ligt u met een trui aan in bed om de stookkosten te drukken? Doe ook een melding op het Meldpunt Energiealarm.
Bron: Woonbond
Wie draait op voor het kappen van een dode boom?
Wie moet er opdraaien voor de kosten van het verwijderen van een metershoge dode conifeer uit de tuin. De huurder of de verhuurder?
Met dat dilemma klopt Ingrid, de dochter van de 8o-jarige huurder, aan bij Radar. Zij was van mening dat de verhuurder moest betalen voor het verwijderen van de boom. De betreffende corporatie vond dat de huurder hier zelf voor moest opdraaien.
Hoge boom bij aanvang huur
Radar legt de casus voor aan Marcel Trip van de Woonbond. 'Ik heb de foto's gezien en het is best een grote boom. Nu ben ik geen bomenexpert, maar dit lijkt me niet een formaat waarbij je van een huurder kunt zeggen dat hij met een keukentrapje de boel een beetje bij had kunnen houden. Dan ligt de verantwoordelijkheid bij de verhuurder.' Het is daarbij van belang dat de boom al bij de start van de huurperiode erg groot was. Juridisch gezien is een huurder verantwoordelijk voor het snoeien van ‘opschietende bomen.’ Als een boom al heel hoog is bij het accepteren van de woning, is daar geen sprake van.
Corporatie betaalt kappen boom
Ingrid ging daarom op zoek naar oude foto’s van de tuin en zij heeft uiteindelijk een foto gevonden die in 1986 is genomen. Daarop is niet alleen te zien hoe groot de boom toen al was. De woningcorporatie heeft op basis daarvan besloten het kappen te betalen.
Vragen over onderhoud
Huurders lopen vaak tegen vragen aan over het onderhoud. Waarvoor is de verhuurder verantwoordelijk, en wat moet je zelf doen? Wat als de verhuurder geen onderhoud pleegt? Lees het antwoord op deze en andere vragen in ons webdossier ‘Onderhoud’. Leden van de Woonbond kunnen met vragen over onderhoud of andere juridische vragen terecht bij de Huurderslijn.
Bron: Woonbond
Meldpunt Energiealarm loopt storm
Op het onlangs geopende Meldpunt Energiealarm hebben in korte tijd al ruim 500 huurders uit het hele land een melding gedaan. Maar liefst 76 % geeft aan in een slecht geïsoleerde woning te wonen. Bijna 40 % heeft zelfs nog enkel glas in de kozijnen. Driekwart van de melders geeft aan last te hebben van kou en tocht.
Vooral lage inkomens in de problemen
In de uitzending van EenVandaag gisteren liet Woonbonddirecteur Paulus Jansen weten geschrokken te zijn van de uitslagen uit het meldpunt tot nu toe. Vooral voor huurders met lage inkomens zijn de hoge energierekeningen een groot probleem. “We hebben bijvoorbeeld een reactie gekregen van een vrouw die 87 euro energielasten per maand heeft. Als je een huishouden hebt met twee modale inkomens, dan lach je daar om, maar op het moment dat je een inkomen hebt van 850 euro, dan kan ik je verzekeren dat je niet veel meer overhoudt…”
Ziek van schimmel, vocht en tocht
Op het Meldpunt Energiealarm zijn veel reacties van huurders met vergelijkbare situaties binnengekomen. Maar ook van huurders met hoge rekeningen van rond de 200 euro per maand die tegelijkertijd in erbarmelijke omstandigheden leven. Zo geeft een huurder op het meldpunt aan: “Na jarenlang klagen bij mijn woningcorporatie vanwege schimmel op mijn plafond, wilden ze het oplossen door gewoon latex eroverheen te smeren en later een nieuw plafond te zetten zonder het oude te verwijderen. Ik ben letterlijk ziek geworden van alle schimmel, vocht en tocht. Bij kou en wind kun je hier een aansteker voor het glas bij de voeg zetten en de tocht blaast de vlam uit.”
Slecht geïsoleerde huurwoning? Doe een melding!
De Woonbond verzamelt meldingen om de problemen van huurders in slecht geïsoleerde huurwoningen duidelijk te maken bij de politiek. Daarnaast spoort de Woonbond verhuurders aan meer haast maken met het opknappen van woningen. En pleit er bij de politiek voor dat huurders met een laag inkomen die in een slecht geïsoleerde woning wonen, financieel gecompenseerd worden voor de nieuwe extra belasting op gas. Woont u ook in een slecht geïsoleerde huurwoning? Loopt u tegen torenhoge stookkosten aan? Ligt u met een trui aan in bed om de stookkosten te drukken? Doe ook een melding op het Meldpunt Energiealarm.
Bron:Woonbond