Bezwaar maken tegen de huurverhoging

Bezwaar door huurder

Als de huurder een bezwaarschrift indient tegen het huurverhogingsvoorstel, geeft hij daarmee aan het niet eens te zijn met de voorgestelde huurverhoging.

De bezwaarmakende huurder hoeft de voorgestelde huurverhoging ook niet te betalen, want zolang niet onherroepelijk is beslist over het door de huurder betwiste huurverhogingsvoorstel blijft de huurprijs die gold vóór het huurverhogingsvoorstel de geldende huurprijs.

 

Als de bezwaarmakende huurder die geldende huurprijs blijft betalen, voldoet hij dus aan het huurcontract en creëert hij geen betalingsachterstand.

 

Verhuurders mogen daarom ook geen aanmaningen om de hogere huurprijs te betalen sturen naar huurders die een bezwaarschrift hebben ingediend.

 

Huurder doen er natuurlijk wel goed aan om het verschil in huurprijs apart te zetten voor het geval dat de Huurcommissie of rechter de voorgestelde huurverhoging redelijk acht.

De huurder zal het verschil dan immers vanaf de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging moeten bijbetalen.

Huurverlaging voor huurders met laag inkomen.

Een huurder komt in aanmerking voor huurverlaging als het gezamenlijke huishoud inkomen van de huurders niet hoger is dan 120% van het sociaal minimum.

Een persoons huishouden; niet hoger dan  € 23.250

Een persoons ouderen huishouden (AOW-gerechtigd); € 24.600

Een persoons huishouden; niet hoger dan € 30.270

Meer persoons ouderen huishouden; € 32.730

        (1 of meer AOW-gerechtigden)

 

Het inkomen van inwonende kinderen die op 1 januari 2023 jonger zijn dan 27 jaar telt niet mee. Inwonende kinderen boven de 27 jaar telt(geheel) mee.

 

HUURDERS KUNNEN TOT EN MET 30 DECEMBER 2024 ZELF HUURVERLAGING AANVRAGEN INDIEN HET INKOMEN NA 2021 IS GEDAALD.

Huurverlaging na recent inkomensdaling

Huurders die na 2021 te maken kregen met een inkomensdaling die tenminste zes maanden duurde en de huurprijs boven de €575,03 betalen, kunnen tot uiterlijk 30 december 2024 de huurverlaging zelf aanvragen bij de woningcorporatie.

Om te bepalen of een huurder in aanmerking komt voor huurverlaging, wordt gekeken naar de huishoudgrootte, het (verzamel) inkomen en de huurprijs.

De huurder toont zelf de inkomens gegevens over de laatste zes maanden  zodat de woningcorporatie kan beoordelen of de huurverlaging kan worden toegepast. De huurder verstrekt hierbij:

1. Een door hemzelf opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn huishouden, (hoeveel bewoners, hoeveel daarvan zijn inwonerde kinderen van hem/haar tot 27 jaar).

2. Bewijsstukken van het inkomen van alle bewoners (behalve de inwonende kinderen tot 27 jaar) in de laatste zes maanden vóór het huurverlagingsverzoek

3. Van werknemers/flexwerkers; per persoon loonspecificaties van de afgelopen zes maanden (in ieder geval van de eerste en de zesde maand van de zes maanden periode).

4. Van bewoners die een uitkering/AOW/pensioen ontvangen; per persoon specificaties van de/het in de laatste zes maanden ontvangen uitkering/ pensioen. (in ieder geval van de eerste en de zesde maand van de zes maanden periode)

_____________________________________________________________________________ 

Nieuw huurbeleid in 2023. 

In 2023 is de grondslag voor de jaarlijkse huurverhoging de CAO-ontwikkeling en niet langer de inflatie.

Daarmee komt de maximale huurverhoging per zelfstandige woning met een gereguleerd contract op 3,1%.

> De maximale huursomstijging bedraagt 2,6%

> De maximale huursomstijging voor de vrije sector woning komt op 4,1% 

   is CAO ontwikkeling 3,1 plus 1%.

>Huurders met een laag inkomen en een huurprijs boven de 575,03 hebben

  recht op een eenmalige huurverlaging.

>De huursom mag niet harder stijgen dan de CAO-ontwikkeling minus 0,5 %.

 Huurverlaging  geldt voor huishoudens die in een sociale huurwoning wonen en             niet meer verdienen dan 120% van het minimuminkomen conform de Wet op de huurtoeslag.

 

Inkomensgrenzen huurverlaging voor lage inkomens 2023. (belastingaanslag 2021)

 

Type huishouden                                                          Inkomen tot  Inkomensgrens

_______________________________________________________________                

Eenpersoonshuishouden                                               lager dan € 23.250                                                        

Eenpersoons ouderenhuishouden (AOW-gerechtigd)        lager dan € 24.600 

Meerpersoonshuishouden                                              lager dan € 30.270 * 

Meerpersoons ouderenhuishouden                                  lager dan € 32.730 *

*Het inkomen van inwonende kinderen tot 27 jaar telt niet mee.

 

Huurverlaging op initiatief van de woningcorporatie

De Belastingdienst verstrekt op aanvraag van de woningcorporatie de inkomenscategorieën van het gezamenlijk inkomen van het huidige huishouden in 2021.

 

Huurverlaging op  verzoek van de huurder

Maar huurders kunnen/mogen ook zelf een verzoek tot huurverlaging bij de woningcorporatie indienen, uiterlijk op 30 december 2024. En als de huurder aan de voorwaarden voldoen, moet de woningcorporatie een huurverlagingsvoorstel doen.

Woningcorporaties die niet aan deze verplichting voldoen, kunnen te maken krijgen met een sanctie van de Autoriteit woningcorporaties. Ook kunnen huurders naar de Huurcommissie om een huurverlaging af te dwingen.

________________________________________________________________________________

Beste Mensen.

Er is nog al wat aan de hand in ons landje

Is wonen en huren nog wel betaalbaar?

 

De Minister Huge de Jonge heeft anders dan zijn voorgangers Aedes en de Woonbond gezamenlijk uitgenodigd om hun wensen m.b.t. betaalbaar wonen en huren kenbaar te maken. Dit is een dikke plus voor Hugo, dit is in het verleden nog nooit eerder gebeurd.

Naar aanleiding van dit gezamenlijk overleg zij er prestatie afspraken gemaakt en ondertekent.

 

In deze prestatie afspraken lag de nadruk op 120% van het wettelijk soc.minimum inkomen.

Inkomen van kinderen tot 27 tellen niet mee.

 

Uit gaande van een inkomen lager dan 120% is dat:

Voor een persoonshuishouden vanaf 21 jr  1735,= euro pmd.

Voor meer persoonshuishouden 2250,= euro pmd

Een persoons ouderen huishouding 1907,50 euro pmd

Meer persoons ouderen huishouding   2529,16 euro pmd.

 

Energietoeslag.

Huishoudens met een laag inkomen hebben recht op 1200 euro (800 en 400) Dit gaat via de Gemeente en wordt door de Gemeente aan u uit betaald.

Niets gehoord of gekregen en voldoet aan de daarvoor geldende voorwaarden dan heeft u tot 31 oktober 2022 de mogelijkheid een aanvraag in te dienen.

In de Stadspost voor senioren van deze maand (OKT) kunt u lezen wat de voorwaarden zijn en waar u voor eventuele hulp terecht kunt. De daarin genoemde bedragen zijn onsziens onjuist.

 

HUURVERLAGING

Huurverlaging in 2024 en 2025 voor huurders op 120% van het sociaal minimum. Dat betekent dat 510.000 hurende huishoudens huurverlaging krijgen tot onder 550 euro per maand. (Gemiddeld 57 euro per maand)

Corporaties kunnen inkomens opvragen bij de belastingdienst en zien dan alleen of iemand in de categorie past.

Corporaties doen zelf het voorstel tot huurverlaging.

Als de corporatie dat niet zelf doet kan de huurder tot 31 december 2024 huurverlaging aanvragen als hij aantoont dat zijn inkomen minimaal 6 maanden onder de grens ligt.

 

Verplicht verlaging

Met dit (Wets)voorstel worden woningcorporaties verplicht om de huur te verlagen. De maatregel past binnen de primaire taak van woningcorporaties om huishoudens met de laagste inkomens goed en betaalbaar te huisvesten.

 

Verhoging Huurstijging/huurverhoging

Een lagere jaarlijkse huurverhoging. De maximaal toegestane stijging van de huursom moet 0,5 procentpunt onder de stijging van de gemiddelde cao-lonen liggen.

Voorheen was de jaarlijkse huurverhoging INFLATIE + 1 %.

 

Daar naast is er nog sprake van de jaarlijkse Inkomens afhankelijke huurverhoging voor zeer lage huren van maximaal 24 – 50 en 100 euro per maand

 

Voor 2023 zou dit betekenen een huurverhoging van

3% - 05 %punt = 2,5%.

 

Ook in 2023 zal de huurverlaging worden toegepast. De vraag is dan “ Tot wanneer kan ik een aanvraag indienen”. Wordt het dan 31 december  

 

Verder zijn er afspraken gemaakt over

Gratis isoleren huurwoningen,

Grotere sociale huursector

Aanpakken onzuinige en slechte woningen.

Wetsvoorstel hervorming huurtoeslag

De nieuwe Wet maakt invoering van genormeerde huren mogelijk. Invoering genormeerde huren, baseert de huurtoeslag alleen op het inkomen. Hiermee is de huurtoeslag niet meer afhankelijk van de daadwerkelijke huurprijs en de gesubsidieerde servicekosten.

De hervorming houdt eveneens de afschaffing in van de algemene maximum huurgrens. (thans 763,47)

 

Ook wordt de leeftijdsgrens verlaagd van 23 naar 21 jaar.

 

Het inkomen gaat de huurtoeslag bepalen.

Huurders ontvangen volgens dit voorstel huurtoeslag over een vast genormeerd huurbedrag. Er zijn 3 vaste huurbedragen.

Voor jongeren tot 21 jaar is dat 442,46 euro.

Voor volwassenen, jonggehandicapten en jongeren met kind is dat 520 euro.

Voor grote gezinnen (8+personen) en mensen met een handicap met aangepaste woning 597 euro.

Huurtoeslag = genormeerde huur – bestaande eigenbijdrage.

De hoogte van de eigenbijdrage hangt af van het inkomen.

Het inkomen wordt zo bepalend voor de hoogte van de huurtoeslag.

Op dit moment wordt de huurtoeslag naast het inkomen ook bepaald door de feitelijke huurprijs die u nu betaald.

Dat gaat nu met dit voorstel veranderen en de algemene maximum huurgrens wordt afgeschaft. Huurders met een hoge huur maar een laag inkomen kunnen straks ook huurtoeslag aanvragen.

De huurtoeslag gaat dus bestaan uit het vaste huurbedrag minus de eigen bijdrage die een huurder nu ook betaalt.

 

Het NIBUD, Aedes, Woonbond en VNG, zijn na onderzoek en het  doorberekenen van de gegevens tot de conclusie gekomen dat met een normhuur, dit voor de meeste huurders erg slecht uitpakt. (minder toeslag gemiddeld 30 euro)

Zij hebben de Minister dan ook geadviseerd de normhuur niet door te voeren.

Op de internetconsultatie kwamen 300 allemaal negatieve reacties binnen