Kamer evalueert woningwet
De Tweede kamer evalueert vandaag de Woningwet. In een gezamenlijke brief met corporatiekoepel Aedes, de vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en VTW de vereniging van toezichthouders woningcorporaties (VTW) pleiten we voor meer ruimte voor lokaal maatwerk, én eerlijkere grenzen voor toegang tot sociale huur.
Het is de bedoeling van de Woningwet dat gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties samen afspraken maken over lokaal woonbeleid. En juist daarvoor krijgen ze vervolgens van diezelfde Woningwet te weinig ruimte.
Regionale verschillen
In sommige regio’s is dringend behoefte aan meer middeldure huurwoningen. Op andere plekken is het belangrijk om de eenzijdige samenstelling van wijken te doorbreken om de leefbaarheid te verbeteren. Daarom kunnen landelijke grenzen beter worden vervangen door bandbreedtes waarbinnen gemeenten, corporaties en huurders afspraken kunnen maken.
Alleenstaanden en gezinnen
Minister Van Veldhoven maakt de landelijke inkomensgrens bij toewijzing van sociale huurwoningen voortaan afhankelijk van de grootte van het huishouden. Aedes en Woonbond pleitten hiervoor eerder ook al en deden een gezamenlijk voorstel. Het criterium moet zijn of een huishouden een betaalbaar alternatief heeft in de vorm van een huur- of koopwoning op de vrije markt. Alleenstaanden met een inkomen tot 38.000 euro moeten in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, tweepersoonshuishoudens tot 42.000 euro. Voor huishoudens met drie of meer personen moet de inkomensgrens op 52.000 euro liggen.
De minister neemt dit breed gedragen voorstel echter niet over. Hierdoor komen minder mensen in aanmerking voor een sociale huurwoning en vallen alleenstaanden en gezinnen buiten de boot.
Bron: Woonbond
Aedes en Woonbond: Verduurzaming moet betaalbaar zijn voor huurder
Uitvoering van het klimaatakkoord is belangrijk, maar mag niet ten koste gaan van huishoudens met de laagste inkomens. Dat schrijven Aedes en Woonbond aan Ed Nijpels, voorzitter van het Klimaatberaad, in antwoord op zijn verzoek het Klimaatakkoord te onderschrijven.
Aedes en Woonbond zijn doordrongen van de klimaatproblematiek en willen zeker een bijdrage leveren aan de oplossing daarvan. Maar voor de woonsector staan betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voorop.
Vraagtekens financiering
Aedes en Woonbond hebben vanaf het begin laten weten dat uitvoering van het verduurzamingsprogramma alleen mogelijk is als er iets verandert aan de fiscale aanslagen op de sociale huursector. Als de fiscale lasten van woningcorporaties lager zijn, is er ruimte om woningen te verduurzamen, nieuwe woningen te bouwen en woningen betaalbaar te houden voor huurders. Daarmee komt ondertekening van dit Klimaatakkoord pas aan de orde, als blijkt dat de financiering werkelijk op orde is.
Eerlijke verdeling lusten en lasten
Uitvoering van het Klimaatakkoord is in ieders belang. Een eerlijke verdeling tussen lusten en lasten is dan ook niet meer dan redelijk. Aedes en Woonbond steunen het Klimaatakkoord van harte maar zullen de uitwerking daarvan door het kabinet kritisch volgen, met name als het gaat om de verdeling van kosten voor verduurzaming.
Bron: Woonbond
Huurverlaging en bevriezing voor lagere inkomens
Aedes en de Woonbond hebben voor 2020 nieuwe afspraken uitgewerkt voor huurbevriezing of verlaging voor sociale huurders met een laag inkomen en relatief hoge huur.
Eind 2018 sloten Aedes en woonbond een Sociaal Huurakkoord. Daar werden afspraken gemaakt over een gematigde huurstijging en over huurverlaging en bevriezing. Eind dit jaar zijn die afspraken geëvalueerd, en zijn er voor 2020 nieuwe afspraken gemaakt.
Kijken naar gezinsgrootte
De inkomenscategorieën die in aanmerking komen voor huurbevriezing en verlaging zijn verdeeld naar huishoudgrootte. De grens ligt bij gezinnen hoger dan bij alleenstaanden. Daarbij is gekeken naar de bestedingsnormen van het Nibud.
Wie komt in aanmerking?
Of een huishouden in aanmerking komt, hangt af van het aantal personen, het inkomen en de huurprijs. Huurverlaging is mogelijk bij huishoudens met een laag inkomen en een huur boven 737 euro (de zogeheten liberalisatiegrens). De verlaging van de rekenhuur tot onder de liberalisatiegrens zorgt er ook voor dat deze huurders weer in aanmerking komen voor huurtoeslag. Huurbevriezing kan bij lage inkomens met een huurprijs boven de aftoppingsgrens. Lees ons webartikel huurbevriezing en verlaging in 2020 voor meer informatie.
Meer huurders bereiken
Een kwart van de corporaties verlaagde of bevroor huurprijzen in 2019. Door onduidelijkheid over de uitvoering en doordat de regeling bij veel huurders onbekend was, hebben niet alle huurders in de doelgroep in 2019 huurverlaging of bevriezing kunnen krijgen. Daarom zijn er voor 2020 duidelijkere afspraken over de uitvoering én actieve communicatie door corporaties aan hun huurders gemaakt.
Bron: Woonbond
Meerderheid coalitie wil van verhuurderheffing af
Coalitiepartij ChristenUnie nam afgelopen zaterdag op het partijcongres een motie aan om zo snel mogelijk de verhuurderheffing af te schaffen. Het is de derde coalitiepartij die afstand neemt van de verhuurderheffing.
Kort geleden lieten zowel CDA als D66 weten dat de belasting op sociale huur wat hen betreft zijn langste tijd heeft gehad.
Woonakkoord
De ChristenUnie gaat iets verder. De ruim aangenomen motie spreekt over het op zo' n kort mogelijke termijn afschaffen van de heffing. Op deze manier komt er sneller structureel geld vrij voor de bouw van voldoende sociale huurwoningen en verduurzaming. De ruim aangenomen motie stelt ook dat er in 2020 een ‘woonakkoord’ gesloten moet worden over het bouwen van voldoende sociale huurwoningen en het verduurzamen van de huursector.
Steeds meer kritiek op heffing
Een paar week terug nam het CDA op hun congres het visiestuk 'zij aan zij' aan, waarin ook duidelijk afstand werd genomen van de heffing. Jessica van Eijs, Kamerlid van D66, liet onlangs op de verengingsraad van de Woonbond weten dat de verhuurderheffing ‘niet is uit te leggen.’ De VVD is daarmee de enige voorstander van de verhuurderheffing en een kleinere sociale huursector. De oppositie is al langer voor het afschaffen van de heffing.
‘Stop met plunderen corporatiekas’
De Woonbond vindt het goed nieuws dat coalitiepartijen afstand nemen van de heffing. Directeur Paulus Jansen: 'We zitten midden in een wooncrisis, corporaties moeten bouwen, de huren betaalbaar houden en honderdduizenden huurwoningen verduurzamen. Dan kun je niet als Kabinet tegelijkertijd de corporatiekas plunderen om je begrotingsoverschot op peil te houden.'
Bron: Woonbond
Sociaal huurakkoord dempt huurstijging in corporatiesector
Dankzij het Sociaal huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond is de huurstijging in de corporatiesector per 1 juli beperkt gebleven tot inflatie (1,7 procent). Commerciële verhuurders verhoogden de huur met meer dan 3 procent.
Dit blijkt uit de ‘Monitoring huurbeleid 2019’ van adviesbureau Companen (in opdracht van het ministerie van BZK). De huurstijging in het ‘middenhuursegment’ (€ 720,- tot € 1.000,-) bedroeg gemiddeld 3,2 procent en in de dure sector 3,5 procent. De gemiddelde huur in de gereguleerde sector ligt inmiddels op € 548,- en die in de geliberaliseerde sector op € 1.006,-. Het gemiddelde over beide sectoren bedraagt € 615,-.
Gluurverhoging
Door de inkomensafhankelijke huurverhoging kunnen huurders met een hoger inkomen (meer dan € 42.436) in de gereguleerde sector een grotere huurstijging krijgen. Bij corporaties bedroeg deze ‘gluurverhoging’ dit jaar gemiddeld 4,4 procent en bij commerciële verhuurders 4,9 procent. Bij de corporaties kreeg 9 procent van de huurders (met een hoger inkomen in de gereguleerde sector) de maximale gluurverhoging en bij commerciële huurders maar liefst 81 procent.
Ook huurverlaging
Er zijn ook huurders die op 1 juli een huurverlaging hebben gekregen, maar niet veel. Slechts 2 procent van de zittende huurders zagen hun huur dalen. Na een bewonerswissel ging de huur vaker omlaag: in de corporatiesector in 23 procent van de gevallen en in de commerciële sector 10 procent.
Harmonisatie- en renovatie-effect
Het huurharmonisatie-effect, de huurverhoging na een bewonerswissel, bedraagt dit jaar 0,3 procent in de gereguleerde sector en 0,7 procent in de geliberaliseerde sector. Ook woningverbetering heeft een effect op de huurontwikkeling, gemiddeld 0,1 procent. Na een renovatie stijgt de huur van gereguleerde huurwoningen met gemiddeld € 50,- per maand.
Bron: Woonbond
Steeds meer huishoudens in energiearmoede
Honderdduizenden huishoudens in Nederland kunnen hun energierekening amper betalen. Die groep dreigt de komende jaren alleen maar te groeien. Dat blijkt uit een onderzoek van Ecorys in opdracht van Milieudefensie.
Er zijn op dit moment 650.000 huishoudens die leven met ‘energiearmoede’. Dat is het geval als een gezin minstens 10% van het besteedbaar inkomen uitgeeft aan de energierekening. Dat is vooral bij huishoudens met een relatief laag inkomen vaak het geval. Volgens de onderzoekers neemt het aantal energiearme huishoudens toe tot 1,5 miljoen in 2030. Dat staat in het rapport ‘De financiële gevolgen van de warmtetransitie’. Ecorys rekende uit dat Nederlandse huishoudens over tien jaar gemiddeld 258 euro extra per jaar kwijt zijn aan hun energie- en investeringslasten.
Woonlasten
Een grote groep huurders in de sociale sector heeft moeite om maandelijks rond te komen. Hun lasten stijgen al door hogere energieprijzen en het verhogen van de gasbelasting door de overheid. Maar ook wanneer corporaties woningen verduurzamen, kunnen huurders daarmee op kosten gejaagd worden. Renovaties gaan immers meestal gepaard met een huurverhoging. Een hogere huur in ruil voor een lagere energierekening kan in de praktijk negatief uitpakken. Daarom is de Woonbond samen met corporatiekoepel Aedes bezig met afspraken over een nieuwe vergoedingstabel voor verduurzamende renovaties. Dat is een uitwerking van het Sociaal Huurakkoord, waarin door Aedes en de Woonbond is afgesproken dat de gemiddelde reële besparing bij verduurzaming op de energierekening hoger is dan de stijging in huur of servicekosten.
Maatregelen
Daarnaast pleit de Woonbond voor een speciale compensatiemaatregel voor huurders met een hoge energierekening en een laag inkomen. Verhoog bijvoorbeeld de huurtoeslag van huurders met één of meer kinderen. Pak de slechtste woningen als eerste aan en bevries huurprijzen met de meest onzuinige labels F en G. Een andere optie, waar steeds meer draagvlak voor komt, is het afschaffen van de verhuurderheffing. Daarmee ontstaat er ruimte om te investeren in woningen zonder dat huurders daar de rekening voor moeten betalen.
Bron: Woonbond
115.000 extra huishoudens in aanmerking voor huurtoeslag
Door een wijziging in de Wet op de huurtoeslag krijgen vanaf 1 januari 2020 115.000 extra huishoudens recht op huurtoeslag. Dit komt door het wegvallen van de harde inkomensgrenzen.
Nu is het zo dat je vanaf een bepaald inkomen elk recht op huurtoeslag verliest. Voor eenpersoonshuishoudens ligt die grens bijvoorbeeld dit jaar op €22.700,- . Verdien je een euro meer? Dan heb je geen recht meer op huurtoeslag. Vanaf 1 januari 2020 loopt de huurtoeslag geleidelijk terug bij een hoger inkomen. Vanaf vandaag kunnen huurders op de website van de Belastingdienst controleren of ze in aanmerking komen voor huurtoeslag in 2020.
Voorkomen armoedeval
De Woonbond heeft zich de afgelopen jaren ingezet voor het afschaffen van de harde inkomensgrenzen. Woonbonddirecteur Paulus Jansen: ‘Niet alleen krijgen straks 115.000 huishoudens die nu net buiten de boot vallen, toch recht op huurtoeslag, ook voorkomt dit een armoedeval. We zagen dat huishoudens die een klein beetje meer gingen verdienen, er financieel op achteruit gingen omdat ze het gehele recht op huurtoeslag daardoor kwijtraakten.’ Voor de huurders die nu al huurtoeslag ontvangen heeft de maatregel bij een gelijkblijvend inkomen geen effect.
De precieze hoogte van de huurtoeslag
Of, en hoeveel huurtoeslag iemand krijgt, hangt onder andere af af van het inkomen, het huishoudtype en de hoogte van de huurprijs. Om zeker te weten of u in aanmerking komt voor de huurtoeslag, kunt u de check doen op de website van de Belastingdienst.
Bron: Woonbond
Drie op tien huishoudens moet toeslagen terugbetalen
Meer dan de helft van de uitbetaalde huurtoeslagen moet achteraf gecorrigeerd worden. En nog steeds maakt tien procent van de huurders die er recht op hebben géén gebruik van huurtoeslag.
Dat meldt het Centraal Planbureau naar aanleiding van een recent verschenen onderzoek. In 2018 ontvingen ongeveer 6 miljoen huishoudens zo’n 12 miljard euro aan inkomensondersteuning via toeslagen (huurtoeslag, kindgebonden budget, zorgtoeslag en kinderopvangtoeslag).
Niet-gebruik van toeslagen
Om uiteenlopende redenen maken nog steeds veel mensen geen gebruik maken van de toeslagen waar zij recht op hebben. Tien procent van de huurtoeslaggerechtigden vraagt geen huurtoeslag aan. En 15 procent van de rechthebbenden doet geen beroep op het kindgebonden budget.
Verklaringen voor hoge aantal correcties achteraf
Het Centraal Planbureau (CPB) analyseerde voor de periode 2011-2016 mogelijke verklaringen voor terugvorderingen, nabetalingen en niet-gebruik van de huurtoeslag en het kindgebonden budget. Meer dan de helft van deze toeslagen moet achteraf gecorrigeerd worden. Drie op de tien huishoudens vraagt teveel toeslag aan en moet daarom achteraf terugbetalen.
Onzekerheid over het jaarinkomen
Het blijkt voor veel huishoudens lastig om vooraf in te schatten op hoeveel toeslag het recht heeft. Daardoor ontvangen ze regelmatig te veel of juist te weinig toeslag. Dat leidt tot terugvordering van toeslagen of tot nabetalingen. Onzekerheid over het jaarinkomen is hiervoor de belangrijkste verklaring.
Niet-gebruik soms langdurig
Ook de hoogte van de toeslag blijkt een rol te spelen: hoe kleiner het recht op toeslag, hoe groter de kans op niet-gebruik. Daarnaast zijn de hoogte van het inkomen en het vermogen belangrijke factoren. Ook blijkt niet-gebruik soms langdurig: een groep huishoudens ontvangt meerdere jaren achtereen geen huurtoeslag of kindgebonden budget, terwijl zij daar waarschijnlijk wel recht op hebben.
Bron: Woonbond
Huurders en woningzoekers roepen Kamer op tot actie tegen wooncrisis
De Woonbond, woningcorporaties en vele huurders en woningzoekenden vroegen vandaag in de Tweede Kamer om oplossingen voor de Wooncrisis.
De afgelopen weken verzamelden de Woonbond samen met woningcorporaties honderden persoonlijk wooncrisisverhalen. Een bundeling van deze verhalen werd vandaag door huurders en woningzoekenden aangeboden aan de Kamerleden. Daarna gingen de Kamerleden in debat over de problemen op de Woningmarkt.
'Wij willen wonen'
Honderden huurders en woningzoekenden waren met een groot ‘wij willen wonen’ spandoek naar de Kamer gekomen om de Kamerleden op te roepen tot actie. ‘Een duidelijk signaal’, zegt Woonbonddirecteur Paulus Jansen. ‘Schrap de verhuurderheffing zodat corporaties meer kunnen investeren in de nieuwbouw van betaalbare huurwoningen. Het is hoog tijd om de wooncrisis echt aan te pakken.’
Bron: Woonbond
Miljardeninvestering nodig voor woningaanpassing ouderen
Verreweg het grootste deel van alle ouderen (90 tot 95 procent) woont zelfstandig thuis. Maar veel van hun woningen zijn niet levensloopbestendig en liggen ver van voorzieningen, zoals een bushalte, supermarkt en huisarts. Er zijn vele miljarden euro’s nodig om hun woonsituatie te verbeteren.
Dit blijkt uit een onderzoek naar langer thuis wonen door ouderen, van ouderenorganisatie ANBO en koepel van zorgorganisaties ACTIZ.
In 2040 3,8 miljoen ouderen
Op dit moment zijn er in Nederland bijna 2,8 miljoen ouderen (65-plussers), van wie 270.000 ouder dan 85 jaar. In twintig jaar tijd zal hun aantal met bijna 40 procent toenemen tot 3,8 miljoen, van wie 578.000 85-plussers. Het aantal alleenstaande ouderen zal groeien van 920.000 nu tot 1,7 miljoen in 2040.
13,5 miljard nodig voor aanpassingen
Met het klimmen der jaren neemt ook het aantal ouderen met mobiliteitsbeperkingen toe: van 630.000 nu tot 1 miljoen over twintig jaar. Aangezien het overgrote deel van de ouderen zelfstandig thuis zal blijven wonen, vergt het volgens ANBO en ACTIZ miljarden aan aanpassingen om mensen goed oud te laten worden. Landelijk kost het 7,5 miljard om woningen die nu in de buurt van voorzieningen liggen, aan te passen. En nog eens 6 miljard is nodig om woningen aan te passen voor ouderen die willen verhuizen naar plekken waar meer voorzieningen zijn.
Opgave per gemeente in kaart gebracht
Volgens beide organisaties moeten gemeenten volop aan de slag om nieuwe woonconcepten voor ouderen te ontwikkelen en te investeren in voorzieningen in wijken. Tegelijk met het landelijke beeld hebben ANBO en ACTIZ de investeringsopgave ook per gemeente in kaart gebracht. Dit is handig voor huurdersorganisatie die bezig zijn met het maken van lokale prestatieafspraken over ouderenhuisvesting en zorg.
Aedes wil lokale afspraken
Eind oktober heeft koepel van woningcorporaties Aedes gepleit voor lokale afspraken over ouderenwoningen met zorg en begeleiding. Deze zijn nu nog afwezig of weinig concreet. Aedes wil een gerichte bijdrage vanuit het ministerie van VWS om innovatie in woonzorgconcepten te bevorderen.
Zware druk op mantelzorgers
Ook ouderenorganisatie KBO-PCOB heeft onlangs onderzoek gedaan naar langer thuis wonen. Bijna een kwart van alle senioren blijkt daar tegenaan te hikken, zo blijkt uit het onderzoek Langer Thuis. Door het sluiten van verzorgingshuizen wordt een te zware druk op mantelzorgers gelegd. De helft van de senioren voelt zich bezwaard om mantelzorgers in te schakelen en ruim veertig procent van de ouderen vindt dat de reguliere zorg taken als koken, schoonmaken, persoonlijke verzorging en verpleging moet overnemen van mantelzorgers. Dit zou via de zorgverzekering geregeld moeten worden.
Bron:Woonbond
Huurders komen niet aan sparen toe
Omdat huurders een groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten, komen ze minder toe aan sparen.
Dat bleek vorige week uit een enquête van de Rabobank onder hun klanten.
Onvoldoende buffer
Zowel sociale huurders als huurders in de vrije huursector komen minder aan sparen toe dan woningbezitters. De kans dat zij minder dan 2.500 euro spaargeld hebben, ruim onder het minimumbedrag dat het NIBUD adviseert als reservepotje, is zelfs twee keer zo groot als voor huiseigenaren. Vanwege de hoge vrije sector huurprijzen, hebben huurders in deze sector de grootste kans om niet voldoende te kunnen sparen.
Meldingen
Dat veel huurders niet aan sparen toekomen blijkt ook wel uit meldingen uit ons Meldpunt Huuralarm, waar huurders aangeven onvoldoende opzij te kunnen leggen om bijvoorbeeld een kapotte wasmachine te kunnen vervangen.
Bron: Woonbond
3.000 huurders in 2018 uit huis gezet wegens huurschuld
Onlangs maakte Aedes, koepel van woningcorporaties, bekend dat vorig jaar 3.000 huishoudens uit hun corporatiewoning zijn gezet, bijna 20% minder dan in 2017. In een reactie pleit het CDA voor een verbod op huisuitzettingen.
Het aantal huisuitzettingen door woningcorporaties neemt al sinds 2013 af. In dat jaar werden nog ruim 6.000 huurders op straat gezet wegens huurschuld. Voor het grootste deel gaat het om alleenstaanden. Toch werden vorig jaar nog ruim 350 gezinnen met kinderen uit hun woning gezet.
Meteen schuldhulpverlening
De reden voor de daling van het aantal huisuitzettingen is dat steeds meer corporaties bij een huurachterstand meteen actie ondernemen: 86% van de corporaties schakelt in een vroeg stadium professionele schuldhulpverlening in. Ze proberen samen met schuldhulpverlening en gemeenten oplossingen te vinden. In de prestatieafspraken tussen gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties is het voorkómen van huisuitzettingen een belangrijk onderwerp.
Driekwart vonnissen niet uitgevoerd
Voor een ontruiming is altijd een uitspraak van de rechter nodig. In 2018 gebeurde dat 12.000 keer, 1.500 minder dan het jaar ervoor. Driekwart van de vonnissen wordt dus niet uitgevoerd.
Medewerking van Rijk
Aedes wil de medewerking van het Rijk om het aantal huisuitzettingen nog verder te laten dalen. Op dit moment krijgen de Belastingdienst, het CJIB (Centraal Justitieel Incasso Bureau) en ziektekostenverzekeraars voorrang bij het innen van schulden, inclusief vaak gigantische incassokosten. ‘Op deze manier komen huurders met schulden nooit uit de problemen; overheid schrap die voorrang’, aldus Aedes-voorzitter Marnix Norder.
CDA wil verbod
In een reactie op de jongste cijfers pleit het CDA voor een verbod op huisuitzettingen als gevolg van huurschuld. Zeker als er kinderen bij betrokken zijn. Tegenover RTL zei CDA-Tweede Kamerlid René Peters: ‘Dan gaan ze naar de maatschappelijke opvang met die kinderen. Dat geeft ontzettend veel menselijk leed, maar ook hoge kosten en daarna gaan mensen weer naar een soortgelijk huis waar ze net zijn uitgezet. Ik vind dat erg onverstandig, duur en ook schadelijk.’ De stichting Eropaf!, die zich het kritisch geweten van de sociale sector noemt, pleit al langere tijd voor een verbod op ontruimingen als gevolg van huurschuld.
'Hardwerkende NLers'
Het CDA-standpunt is tegen het zere been van VVD-Kamerlid Daniël Koerhuis. ‘CDA vindt dat we wanbetalers niet moeten aanpakken. Leg dat maar een uit aan die hardwerkende NLers die wél elke maand hun huur of hypotheek moeten betalen’, twitterde hij. Het Kamerlid verwees daarbij naar een artikel op de website van RTL Nieuws waarin de vijftienjarige Floris aangaf hoe zwaar een huisuitzettingen voor een gezin is. "Wij willen een normaal leven. Een huis en een moeder of vader die zich aan het eind van de maand geen zorgen hoeft te maken over of we nog warm kunnen eten".
Bron: Woonbond
Afdwingbare maatregelen nodig tegen hoge warmtetarieven
De grote warmteleveranciers hebben het afgelopen jaar meer winst gemaakt dan wat toezichthouder ACM redelijk vindt. In 2018 lag het rendement met 7,1% van de grote warmteleveranciers ruim boven het maximum van 6,6%, zo blijkt uit de ACM rendementsmonitor. De Woonbond verwacht dat die winst alleen maar verder is gestegen en vindt daarom dat de minister nu steviger moet optreden.
Oproep over tarieven
Dit voorjaar stuurde de Woonbond samen met Aedes, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis hierover een brief naar de minister. Daarin deden zij de oproep dat tarieven van warmtenetten de komende jaren niet meer mogen stijgen. De recente cijfers van ACM bevestigen dat de warmtetarieven al ruim hoog genoeg zijn.
Minister moet steviger optreden
Warmteleveranciers krijgen de extra winsten in de schoot geworpen. Hun tarieven zijn namelijk gekoppeld aan die van aardgas. Gas is door de stijging van de energiebelasting flink duurder geworden, in 2019 gemiddeld maar liefst € 160 per huishouden. Omdat restwarmteleveranciers geen energiebelasting betalen, hebben zij door de toegestane tariefsverhogingen hun rendementen flink kunnen opschroeven.
Meer bevoegdheid
De Woonbond en Vereniging Eigen Huis vinden dat de minister op korte termijn de bevoegdheid moet krijgen om de warmtetarieven te matigen als de rendementen van de warmtebedrijven te hoog oplopen. Het bevriezen van de maximumtarieven kan zo’n maatregel zijn. Dan kunnen onbedoelde effecten van de koppeling aan de gasbelasting teniet worden gedaan en is de consument niet langer afhankelijk van de welwillendheid van zijn warmteleverancier.
Beter rapporteren over rendementen
Een andere optie is dat toezichthouder ACM jaarlijks in plaats van tweejaarlijks moeten rapporteren over de rendementen van warmtebedrijven. Rendementen worden dan eerder zichtbaar en kan er op tijd worden bijgestuurd. Ten slotte vinden De Woonbond en Vereniging Eigen Huis dat de tarieven voor volgend jaar eerder bekend moeten worden gemaakt. Nu worden consumenten eind december overvallen door de hoge tarieven en speelt de tariefontwikkeling geen rol in het politieke debat.
Bron: Woonbond
Een derde kinderen leeft in ‘ongezond’ huis
Een op de drie Nederlandse kinderen onder de 15 jaar leeft in een huis dat kampt met vocht, schimmel, geluidsoverlast, te weinig daglicht of slechte verwarming. Dat leidt tot een grotere kans op gezondheidsklachten.
Dit blijkt uit cijfers van RAND, een groot internationaal onderzoeksbureau. RAND deed onderzoek naar de gezondheid van kinderen in alle landen van de EU. Nederland blijkt op het EU-gemiddelde te zitten. Ook in de EU woont 33 procent van alle kinderen in een min of meer ongezond huis.
950.000 kinderen
In Nederland wonen ruim 2,8 kinderen onder de 15 jaar. Van hen hebben er ruim 950.000 last van minimaal een van de bovenstaande problemen. Zo’n 420.000 wonen in een huis dat last heeft van lekkage, vocht of schimmel. Ruim 650.000 kinderen wonen in een huis met geluidsoverlast van buren of verkeer, 65.000 in een te donkere woning en 50.000 in een slecht verwarmd huis. Doen al deze problemen zich voor dan hebben kinderen een ruim vier keer zo grote kans op gezondheidsklachten als astma en eczeem.
Ook fijnstof grote vervuiler
‘Het is helaas geen nieuwe informatie’, zegt Atze Boerstra van adviesbureau BBA Binnenmilieu in een reactie in het AD van 11 oktober. ‘Ik mis zelfs een aantal zaken in het onderzoek, want een grote vervuiler is fijnstof binnenshuis, veroorzaakt door slechte kookafzuiging, rook in huis of een snelweg in de buurt.’ Boerstra wil meer aandacht voor de leefsituatie in huis.
Bouwkundige aspecten
Volgens Atto Harsta van Aldus Bouwinnovatie hebben ook de bouwsector en architecten te weinig aandacht voor de bouwkundige aspecten. ‘Ik heb bouwkunde gestudeerd in Delft, maar niks geleerd over hoe je een huis gezond maakt voor bewoners’, laat hij het AD weten.
Beter ventileren
Maar ook bewoners kunnen volgens Harsta het nodige doen om hun huis gezonder te maken, vooral door meer en beter te ventileren. ‘Gooi elke dag ten minste één keer alle ramen wagenwijd open om nieuwe lucht binnen te laten.’ Voor de overheid heeft hij de volgende boodschap. ‘Die zou ik willen oproepen om serieus naar de bouwbesluiten te kijken. Ik zie in de steden dat onder financiële druk bij nieuwbouwhuizen de buitenruimte soms wordt geschrapt. Dat is bijna misdadig’, aldus Harsta in het AD.
Vocht en schimmel in 40% oude huurhuizen
Uit het WoonOnderzoek 2018 van het ministerie van BZK blijkt dat vocht- en schimmelproblemen zich met name voordoen in oude huurwoningen. Veertig procent van de huurhuizen van voor 1960 kampt met vocht en schimmel. Bij oudere koopwoningen is dat slechts 20 procent.
Bron: Woonbond
Draai bezuiniging huurtoeslag terug
Een brede coalitie van maatschappelijke organisaties –waaronder de Woonbond– stuurde de Tweede Kamer deze week een oproep met voorstellen om armoede en schulden aan te pakken. Eén van de voorstellen: draai een bezuiniging op de huurtoeslag terug.
Aanleiding voor de oproep is het Algemeen Overleg dat de Tweede Kamer op 10 oktober voert over de aanpak van armoede en schulden. De organisaties wijzen erop dat het besteedbaar inkomen van minima de afgelopen jaren nauwelijks steeg, terwijl de vaste lasten (huur, energie, verzekering) en voedsel wél veel duurder werden.
Pamflet met 13 voorstellen
In dit pamflet doen ze 13 voorstellen om daar verandering in te brengen. Dat moet ervoor zorgen dat minima weer genoeg overhouden om van te leven, dat schulden niet onnodig hoog oplopen, en dat de overheid actief meewerkt aan het oplossen van problematische schulden.
Terugdraaien bezuiniging uit 2012
Eén van de voorstellen: draai de bezuiniging op de huurtoeslag terug die in 2012 werd ingevoerd. Die bezuiniging hield in dat huurders in woningen met een huurprijs boven de € 366 gekort werden op hun huurtoeslag. Volgens het kabinet van destijds zou dat voor huurders een ‘prikkel’ zijn om een goedkopere woning te zoeken.
Geen goedkope woningen meer
De bezuiniging was destijds zeer omstreden, ook omdat goedkope woningen toen al schaars waren. Sindsdien zijn ze nog schaarser geworden. Het kabinet zorgde ervoor dat de huren van minima ieder jaar ver boven de inflatie konden stijgen. De kwaliteitskortingsgrens steeg mee, maar niet in hetzelfde tempo. De grens waarboven op huurtoeslag gekort wordt ligt inmiddels op € 425. De korting zelf bestaat nog steeds.
Iedere cent omdraaien
Minima met een hogere huur dan € 425 moeten iedere cent omdraaien om nog rond te kunnen komen. “Het minste dat de overheid kan doen is de eerdere bezuiniging op de huurtoeslag terugdraaien”, zegt Frederique Westenberg, beleidsmedewerker van de Woonbond. “Het is wooncrisis. Er zijn veel te weinig betaalbare huurhuizen. Dan is het bijzonder wreed om minima te straffen voor het niet kunnen vinden van een betaalbaar huis.”
Ondertekenaars oproep
In de oproep aan de Tweede Kamer staan nog 12 andere voorstellen om armoede en schulden aan te pakken. Het pamflet is ondertekend door 12 organisaties. Naast de Woonbond zijn dat Armoedecoalitie Utrecht, ATD Vierde Wereld, Federatie Opvang/RIBW Alliantie, FNV – minimumlooncampagne Voor 14, Gemeente Utrecht, Ieder(in), Landelijke Cliëntenraad Werk en Inkomen, NVVK, Sociaal Werk Nederland, Sociale Alliantie en SUNN.
Bron: Woonbond
Schaf heffing af en pak de wooncrisis aan
Ruim 180 woningcorporaties maken massaal bezwaar tegen de zogenoemde verhuurderheffing. In een gezamenlijke oproep pleiten ze ervoor “de 1,7 miljard euro aan huuropbrengsten die nu worden afgedragen aan de Staat, in te zetten voor de volkshuisvesting.” Meer dan de helft van de woningcorporaties doet mee aan de actie.
De Woonbond ondersteunt het bezwaar van harte. Woonbonddirecteur Paulus Jansen: “Het is volstrekt onverantwoord om deze heffing in stand te houden terwijl we midden in een wooncrisis zitten. Huurders en woningzoekenden zijn uiteindelijk de dupe. Er is een tekort aan betaalbare huurwoningen, en de verhuurderheffing houdt dit in stand. Het is mooi dat zo veel corporaties hiertegen in actie komen en een bezwaar indienen.”
Boete op sociale huur
Het gaat hier om een heffing die alleen sociale huurwoningen treft. Verhuurders van duurdere woningen betalen geen heffing. De heffing is in 2013 ingevoerd en loopt jaarlijks verder op. De heffing werd ingevoerd als tijdelijke extra belasting om de staatsschuld terug te dringen. Volgens de corporaties is de verhuurderheffing in strijd met de woningwet. Die schrijft voor dat woningcorporaties al hun middelen moeten inzetten voor onderhoud, nieuwbouw, betaalbare huren en verduurzaming van de woningen." Ze vinden het in deze tijd van woningnood onverantwoord om dit geld niet in te zetten voor meer betaalbare woningen.
Tijdelijke crisismaatregel
Volgens Hester van Buren, bestuurder van Rochdale en een van de initiatiefnemers van het bezwaar, is de verhuurderheffing. “Het was ook een crisismaatregel, om in tijden van economische tegenslag de oploop van de staatsschuld af te remmen. Nu de crisis achter de rug is en de staatsschuld historisch laag, is de grond onder de verhuurderheffing weggevallen.” \
Bron: Woonbond
Kamerdebat over woonlasten huurders
Vandaag debatteert de Tweede Kamer over woonlasten van huurders. De Woonbond roept Kamerleden om de verhuurderheffing te schrappen en de huurstijgingen in de commerciële sector aan banden te leggen.
Door jarenlange huurverhogingen boven inflatie zijn de huren van sociale woningen veel harder gestegen dan de inkomens. In 2012 was een huishouden gemiddeld 23% van het inkomen kwijt aan huur, in 2018 was dit al gestegen tot 25,3%. Om sociale huurwoningen van woningcorporaties weer betaalbaar te krijgen moet de verhuurderheffing van tafel, vindt de Woonbond.
Extra huurverhoging voor woningen van beleggers
De Woonbond roept ook op de huurstijgingen in de commerciële sector aan banden te leggen. Sinds 2016 mogen beleggers die sociale huurwoningen verhuren een hogere jaarlijkse huurverhoging vragen dan woningcorporaties die sociaal verhuren. Ook aan huurders met een laag inkomen. Beleggers maken massaal van die mogelijkheid gebruik.
Scheefwoonboete ook voor dure ‘sociale woning’
Daarnaast mogen zowel woningcorporaties als beleggers een ‘scheefwoonboete’ opleggen aan huurders met een bescheiden middeninkomen of hoger. Zelfs als de gehuurde woning een huurprijs heeft die al niet sociaal meer is. Mede daardoor zagen veel huurders die een sociale woning van een belegger huren hun huurprijs exploderen.
Meldpunt Commerciële verhuurders
Bron: Woonbond
Onzekere toekomst tarieven warmtenetten
Volgens minister Wiebes (Economische Zaken en Klimaat) is het wettelijk niet mogelijk om een bevriezing van warmtetarieven op te leggen aan warmtebedrijven. Daarmee wordt het voor huishoudens met blok- of stadsverwarming onzeker wat zij in de toekomst gaan betalen.
Dit voorjaar stuurde de Woonbond samen met Aedes, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis een brief naar de minister. Daarin deden zij de oproep dat tarieven van warmtenetten de komende jaren niet meer mogen stijgen. Huishoudens met blok- en stadsverwarming betalen namelijk in 2019 gemiddeld 164 euro meer dan in 2018. Oorzaak is de gestegen gasprijs, waaraan warmtetarieven zijn gekoppeld. Deze prijsstijging wordt voor een groot deel veroorzaakt door de stijging van de energiebelasting op gas.
Afspraken over bescherming huurders noodzakelijk
Minister Wiebes stelt dat het wettelijk niet mogelijk is om de maximumtarieven voor warmte te bevriezen. Zonder (lokale) afspraken die huurders beschermen tegen snel stijgende warmteprijzen, is de Woonbond geen voorstander van de verdere uitrol van warmtenetten. Terwijl de uitrol van warmtenetten juist een van de belangrijke plannen uit het Klimaatakkoord is.
Woonlastenneutraal niet haalbaar
Een van de andere uitgangspunten uit het Klimaatakkoord is dat de uitvoering van de plannen woonlastenneutraal moeten uitpakken voor huurders. Dat is zonder het bevriezen van de warmtetarieven echter niet haalbaar, is de verwachting van de Woonbond.
Huurders mogen niet de dupe zijn
De Woonbond en de andere belangenorganisaties willen dat de prijzen van gas en warmte worden losgekoppeld. De belasting op aardgas gaat namelijk stelselmatig omhoog. Daar mogen huurders die al helemaal geen aardgas meer gebruiken niet de dupe van zijn, vindt de Woonbond.
Bron: Woonbond
Opnieuw uitstel uitspraak schadevergoeding Gluurverhoging
De Raad van State heeft de uitspraak in het Hoger beroep over de schadevergoeding die een huurder van de belastingdienst moest ontvangen, opnieuw uitgesteld. De Raad van State heeft meer tijd nodig voor deze juridisch complexe zaak.
De uitspraak wordt niet voor 4 november verwacht. De uitspraak is al enkele keren uitgesteld. De rechtbank kan dat doen als ze vinden meer tijd nodig te hebben voor een zorgvuldige afweging. Zo gauw we meer weten, publiceren we dat op onze website.
Schadevergoeding
De bestuursrechter in Den Haag oordeelde eerder dat de Belastingdienst de schade van een huurder moet vergoeden. In 2013, 2014 en 2015 kreeg deze huurder een extra, inkomensafhankelijke huurverhoging. Dat kon omdat de Belastingdienst de inkomensgegevens van deze huurder aan de verhuurder verstrekte. Maar in de jaren 2013, 2014 en 2015 mocht deze gegevensverstrekking wettelijk niet. Dat had de Raad van State in 2016 al vastgesteld. Met verwijzing naar de uitspraak van de Raad van State oordeelde de Haagse bestuursrechter dat de Belastingdienst de schade moet vergoeden.
Hoger beroep
Op 26 april 2018 bepaalde de rechter in Den Haag dat de Belastingdienst een schadevergoeding moet betalen aan een huurder die een inkomensafhankelijke huurverhoging kreeg. Tegen die uitspraak ging de Belastingdienst in beroep. Dat beroep werd op 8 april 2019 behandeld. Ook de huurder ging in hoger beroep, onder meer omdat de berekening van de schadevergoeding niet klopt. De huurder wordt in deze zaak ondersteund door het juridisch fonds van de Woonbond.
Tijdens hoger beroep geen schadevergoeding
Na het vonnis van de Haagse bestuursrechter ging de Belastingdienst in hoger beroep bij de Raad van State. De behandeling van dit hoger beroep kan lang duren. In de tussentijd betaalt de Belastingdienst geen schadevergoeding. Het is wel handig om als huurder die in deze periode een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft gehad, alvast een claim naar de Belastingdienst te sturen.
Bron: Woonbond
Staking voor een ambitieuze aanpak van de klimaatcrisis
Vandaag staken wereldwijd miljoenen mensen om een einde te eisen aan het tijdperk van fossiele brandstoffen en vervuiling. Het antwoord op de klimaatcrisis moet gericht zijn op mensenrechten, gelijkheid en rechtvaardigheid, zeggen de organisatoren van de Klimaatstaking in Den Haag.
Scholieren op kop
De Klimaatstaking wordt geleid door de scholieren die het afgelopen jaar al meermaals de straat op gingen. De jongeren vinden dat overheden en bedrijven niet genoeg doen om de opwarming van de aarde onder de 1,5 graden te houden.
Volwassenen solidair
Zij riepen volwassenen, vakbonden en bedrijven op zich aan te sluiten. Die hebben daar massaal gehoor aan gegeven. Internationaal ondersteunen honderden organisaties en bedrijven de staking en leggen vandaag tienduizenden (groot)ouders en mensen van vakbonden, (non) gouvernementele organisaties, politieke partijen en bedrijven het werk neer.
Inzet Woonbond
Ook de Woonbond vindt dat het hoog tijd is voor een ambitieuze aanpak van de klimaatcrisis. De bond zet zich met raad en daad in om bij te dragen aan de landelijke doelstelling om in 2030 1,5 miljoen woningen van het gas af te hebben. Dat dat op een eerlijke manier moet gebeuren, staat daarbij voorop.
Laagste inkomens mogen er niet op achteruit gaan
Doorrekeningen van het Klimaatakkoord laten echter zien dat juist de laagste inkomens de grootste achteruitgang van de koopkracht kunnen verwachten als gevolg van het klimaat- en energiebeleid van dit kabinet.
Compensatie voor huurders in slechte woningen
De Woonbond pleit daarom onder andere voor een speciale compensatie voor huurders met een hoge energierekening en een laag inkomen. Een voorstel is om de huren van woningen met een F of G-label te bevriezen.
Zet verhuurderheffing om in investeringsregeling
De verhuurderheffing staat de landelijke ambities voor het klimaatneutraal maken van huurwoningen ernstig in de weg. De Woonbond pleit er al jaren voor om de verhuurderheffing om te zetten in een investeringsregeling om de verduurzaming van de woningvoorraad versnellen.
Ondersteuning voor huurders bij verduurzaming
Praktisch ondersteunt de Woonbond huurdersorganisaties en bewonerscommissies die hun verhuurder willen overtuigen om te investeren in verduurzaming van hun woningen. Kijk voor meer informatie hierover bij het thema Energie besparen.
Bron: Woonbond
Mensen delen verhalen over ‘wooncrisis’ op speciale actiesite
Huurders en woningzoekenden delen hun verhalen op wooncrisis.nl. Met deze door de Woonbond en woningcorporaties in het leven geroepen actiesite willen we door het delen van deze verhalen de problemen van het huidige woonbeleid aan het licht brengen.
Ook worden er op sociale media met de #wooncrisis en #ikwileenhuis schrijnende verhalen gedeeld van mensen die niet aan een betaalbare woning kunnen komen. Op ons Meldpunt Huuralarm komen er ook veel meldingen binnen.
Wooncrisis
Paulus Jansen van de Woonbond: ‘Op deze manier willen we de wooncrisis een gezicht geven. Het huidige beleid, waarbij woningcorporaties miljarden aan verhuurderheffing betalen aan het Rijk, houdt het tekort aan betaalbare huurwoningen in stand. Dat leidt tot serieuze problemen voor mensen. Het is hoog tijd dat de politiek de wooncrisis serieus gaat nemen.’
Verhuurderheffing
Woningcorporaties betalen dit jaar 1,7 miljard euro aan verhuurderheffing, een soort huurdersbelasting voor sociale huur. Geld dat nu niet gebruikt kan worden voor nieuwbouw om de woningnood aan te pakken, onderhoud en verduurzaming. ‘Uiteindelijk zijn het huurders en woningzoekenden die de rekening betalen van deze maatregel.’
Deel je verhaal
Ook geraakt door de #Wooncrisis? Deel je verhaal via wooncrisis.nl, op sociale media met #wooncrisis en #ikwileenhuis of doe een melding op ons Meldpunt.
Bron:Woonbond
Aanpak wooncrisis door Rijk onvoldoende
De overheid heeft de sociale huursector systematisch uitgekleed en blijft daar na Prinsjesdag stug mee doorgaan. De aangekondigde maatregelen zijn volstrekt onvoldoende om de wooncrisis aan te pakken, zegt de Woonbond.
Prinsjesdag brengt niet uitsluitend slecht nieuws, ook plannen die de bouw van nieuwe woningen moeten aanjagen. Volgens de Woonbond is het bij lange na niet genoeg om woningzoekenden en huurders uit de brand te helpen.
Korting op heffing, onder voorwaarden
Woningcorporaties krijgen belastingkorting als ze snel meer gaan bouwen. Daar is 1 miljard voor gereserveerd, dat in porties van 100 tot 250 miljoen per jaar in mindering wordt gebracht op de omstreden verhuurdersheffing. Aan de korting zijn strenge voorwaarden verbonden. Een deel van het geld is bijvoorbeeld expliciet voor de bouw van tijdelijke (nood)woningen bestemd.
Extra geld voor bouwplannen gemeente
Verder gaat er een miljard extra naar gemeenten, die daarmee bouwplannen kunnen realiseren die anders in de ijskast zouden belanden. De Woonbond ziet dat als positief, maar wijst er ook op dat stikstofregels deze bouwplannen ernstig kunnen doorkruisen. Woonbonddirecteur Paulus Jansen: “Als het kabinet daar niets aan doet blijft het extra geld voor deze bouwplannen straks gewoon op de plank liggen.”
Sociale huursector blijft melkkoe
De Woonbond signaleert dat de sociale huursector voor het Rijk een melkkoe blijft, ondanks korting op de heffing. Zodra woningen op papier meer waard worden, stijgt de verhuurdersheffing mee. Andere belastingen (zoals de ATAD) dalen evenmin. Ook zouden nieuwe Prinsjesdagplannen tot gevolg kunnen hebben dat woningcorporaties straks méér overdrachtsbelasting gaan betalen als ze woningen kopen van andere woningcorporaties. De optelsom van al die belastingen zorgt ervoor dat sociale verhuurders te krap bij kas zitten om huurprijzen te verlagen. “Terwijl dat juist is wat huurders hard nodig hebben na alle huurstijgingen van afgelopen jaren” zegt Jansen.
WOZ-waarde minder belangrijk in puntenstelsel
Voor sociale huurders van beleggers in grote steden bevatten de kabinetsplannen een klein lichtpuntje. De WOZ-waarde van woningen gaat minder zwaar wegen in het puntenstelsel. Dit stelsel – ooit in het leven geroepen om tegen woekerhuren te beschermen– is de laatste 10 jaar enorm uitgekleed. Dat wordt deels teruggedraaid. Het kabinet komt met regels die ervoor zorgen dat de WOZ-waarde nooit méér dan 33% van de maximale huurprijs mag bepalen. Een stapje in de goede richting, al is het volgens de Woonbond niet genoeg. Jansen: “Als je ook iets wilt doen voor huurders in bijvoorbeeld Nijmegen of Groningen, zorg dan dat de WOZ-waarde voor niet meer dan 25% mee mag tellen in de maximale huur.”
Huurders met middeninkomen verder uitgekleed
Ronduit negatief is de Woonbond over de huurstijgingen die het kabinet voor huurders met een middeninkomen in petto heeft. Wie net iets meer verdient dan de nieuwe inkomensgrenzen die de overheid bedacht heeft kan straks extra gepeperde huurstijgingen tegemoet zien. Paulus Jansen: “Het kabinet heeft de mond vol over het ontzien van de middenklasse, maar voor sociale huurders die tot de middenklasse behoren geldt dat kennelijk niet.”
Bron: Woonbond
Huur onbetaalbaar voor kwart van de huurders
Voor ruim 800.000 hurende huishoudens – een kwart van de huurders in Nederland – is huren onbetaalbaar. Door de te hoge huur houden zij te weinig geld over om van te leven. Dat blijkt uit nieuwe cijfers van het Nibud.
Het Nibud publiceerde twee onderzoeken over woonlasten van huurders en kopers. De uitkomsten zijn zo alarmerend dat het Nibud de politiek oproept om voor meer betaalbare huurwoningen te zorgen. Zowel de sociale als de vrije sector hebben lagere huren nodig.
Sociale huurders financieel klem
Onder huurders van een sociale huurwoning zijn de problemen het grootst. Alleenstaanden, mensen met een uitkering en 25-45 jarigen springen er uit als de groepen die het vaakst een onbetaalbare huur hebben. “We hadden niet verwacht dat zo’n groot deel van de huurders in de sociale sector dusdanig hoge woonkosten heeft dat ze in feite financieel gezien klem zitten” zegt Nibud-directeur Arjen Vliegenthart over de uitkomsten.
Jarenlang afbraakbeleid
“De overheid heeft enorm zijn best gedaan om de sociale sector af te breken”, reageert Woonbonddirecteur Paulus Jansen. “Jarenlange huurverhogingen ver boven inflatie. Extra huurverhogingen voor middeninkomens. Een heffing die sociale verhuurders het mes op de keel zet. Bezuinigingen op de huurtoeslag. WOZ-waarde meetellen in de maximale huur. De stapeling van dat overheidsbeleid heeft ervoor gezorgd dat betaalbare woningen schaars zijn geworden. Een grof schandaal, en voor de betrokken huurders bijzonder wrang.”
Vrijesectorhuren ook te duur
Volgens Nibud heeft ook de vrije sector een probleem met betaalbaarheid. Veel vrijesectorhuurders betalen een huur die te hoog is voor hun inkomen. Verhuurders in de vrije sector hanteren allemaal eigen regels om te bepalen of een huurprijs bij het inkomen van een aspirant-huurder past. Nibud keek naar de normen van 10 verhuurders. Volgens de strengste normen woont de helft van de huidige vrijesectorhuurders te duur, volgens de meest soepele normen gaat het om 28 procent.
Herkenbare uitkomsten
Voor veel huurders zullen de uitkomsten van het onderzoek helaas herkenbaar zijn. Dit is wat huurders gisteren zelf vertelden op het Meldpunt Huuralarm van de Woonbond:
“Ik heb veel te hoge vaste lasten, leefgeld tekort, gedwongen in te teren op spaargeld, maar ook dat is binnenkort op...wellicht voedselbank.”
(Huurder sociale corporatiewoning)
“Ieder jaar de maximaal toegestane huurverhoging. Voor onze sociale huurwoning betalen wij nu al ruim € 900.”
(Huurder sociale huurwoning belegger)
“Inkrimping budget, daar pensioenfondsen ook al met verminderingen komen! Het wordt met de dag moeilijker als oudere (80 jaar) met huurverhogingen van € 100,- per maand over de laatste drie jaar, rond te kunnen komen. Heb auto moeten verkopen en kom door invaliditeit nauwelijks meer het huis uit! Triest maar waar. Al 10 jaar niet meer met vakantie gekund!”
Bron: Woonbond
Minikorting op megabelasting geen oplossing voor woningnood
Verhuurders die nieuwe sociale huurwoningen bouwen hoeven straks ‘slechts’ 1,6 miljard belasting te betalen aan het Rijk in plaats van 1,7 miljard. Een sigaar uit eigen doos, volgens de Woonbond. En evenmin een oplossing voor het schreeuwende tekort aan betaalbare huurwoningen.
Is er sprake van een grootse financiële injectie in de woningmarkt? Je zou het bijna geloven als je de krantenberichten van vandaag iets te vluchtig leest. Het kabinet zou ‘miljarden’ willen investeren in de woningmarkt.
Gemeentefonds
Om te beginnen zou er sprake zijn van een nieuw fonds van 1 miljard euro, waarmee gemeenten nieuwbouwprojecten kunnen aanjagen. Nadere details over hoe dit fonds precies gaat werken zijn er nog niet. Mogelijk worden de details pas op Prinsjesdag zelf bekend.
Korting op verhuurderheffing
Daarnaast zou de overheid willen snijden in de verhuurderheffing, de omstreden belasting op sociale huurwoningen. Verhuurders die nieuwe sociale huurwoningen bouwen krijgen dan een korting op deze belasting. Die korting bedraagt in totaal een miljard, uitgesmeerd over 10 jaar tijd. Per jaar een korting van 100 miljoen dus.
1,6 miljard in plaats van 1,7 miljard
Op dit moment betalen sociale verhuurders ieder jaar een verhuurderheffing van maar liefst 1,7 miljard aan het Rijk. Een gigantisch bedrag, dat grotendeels wordt opgebracht door huurders. Als daar ieder jaar een korting van 100 miljoen vanaf zou gaan blijft er nog steeds een astronomische rekening over: 1,7 miljard - 100 miljoen = 1,6 miljard.
Verhuurderheffing ramp voor volkshuisvesting
“Die korting is een sigaar uit eigen doos”, zegt Erik Maassen, beleidsmedewerker bij de Woonbond. “Het is de wereld op zijn kop dat verhuurders ieder jaar 1,6 miljard belasting betalen als ‘beloning’ voor het realiseren van betaalbare huurwoningen. Buitenlandse collega’s staan met hun oren te klapperen als ze het horen. Onze regering stimuleert sociale woningbouw niet, maar verdient eraan.”
Heffing moet weg en huren omlaag
Wat de Woonbond betreft moet de verhuurderheffing dus van tafel. Samen met maatschappelijke partners werkt de bond aan een integraal plan voor de woningmarkt. Eén van de maatregelen waar de Woonbond in dat plan voor pleit is omzetten van de verhuurderheffing in een investeringsfonds voor sociale huur.
Fonds: extra investeringsruimte van 8 miljard per jaar
Een investeringsfonds voor sociale huur zou een extra investeringsruimte van 8 miljard euro per jaar opleveren. Maassen: “Voor dat bedrag zou je elk jaar bijvoorbeeld 20.000 nieuwe sociale huurwoningen kunnen bouwen en 50.000 woningen kunnen verduurzamen. En dan houd je ook nog ruimte over om de huurprijzen van zittende huurders te beperken.”
Bron: Woonbond
Nieuwe Huurpeil over Plan voor de Volkshuisvesting
In deze Huurpeil leest u alles over het Plan voor de Volkshuisvesting dat een oplossing wil bieden voor de nijpende woonproblemen van deze tijd. En over een van de eerste wijken die van het gas af gaat, over privacy in de commerciële huursector en over nieuwe woonvormen.
Van het gas af
Over dertig jaar moet de gebouwde omgeving in Nederland energieneutraal zijn. Een wijk van het gas af halen is niet iets wat je even met een paar techneuten uitrolt. Zo blijkt in het Utrechtse Overvecht- Noord.
De gemeente als volkshuisvester
Het is lang geleden dat een gemeente zelf sociale huurwoningen neerzette. Purmerend gaat het doen. Volgens de Purmerendse wethouder Thijs Kroese is dat namelijk nodig om een urgente groep woningzoekenden te helpen.
Privacy in de commerciële huursector
In de private en commerciële huursector willen kleine verhuurders nog vaak loonstroken en een verhuurdersverklaring zien. De grotere partijen kiezen echter voor digitale systemen die de privacy van de huurder beter moeten waarborgen.
Woondeals Ollongren en vijf stadsgewesten
Onlangs sloot minister Ollongren ‘woondeals’ met vijf grote stedelijke regio’s: Groningen, Eindhoven, de Zuidelijke Randstad, Utrecht en Amsterdam. Het belangrijkste doel is versnelling van de bouwproductie. Maar harde afspraken, onder meer over de financiering, ontbreken grotendeels.
Nieuwe woonvormen
‘Communities’ en tijdelijke huurcontracten zijn de nieuwe trend in het wonen. Zo bleek op een conferentie over ‘nieuwe woonvormen’ door online magazine Vastgoedjournaal. Woondiensten voor expats, millennials en senioren stonden centraal.
Vaste rubrieken
‘In de peiling’ geeft een overzicht van het nieuws van het afgelopen kwartaal. ‘Feit of fabel’ onderzoekt de enorme verschillen in huurprijzen per vierkante meter binnen de huursector. ‘De Zeepkist’ biedt o.a. reacties op de stelling: zolang het woningtekort extreem hoog is, moet (semi)permanente bewoning van vakantieparken gedoogd worden.
De columnisten Jos van der Lans en Pieter Bregman zijn weer van de partij, net als de juridische rubriek ‘Recht of krom?’ over acute en slepende onderhoudsproblemen die pas in hoger beroep werden beslist. 'Leesvoer’ biedt een selectie van interessante publicaties van de afgelopen maanden.
Servicekatern Woonbond
Achterin Huurpeil zeven pagina's met informatie en nieuws over de Woonbond en zijn achterban, waaronder een overzicht van komende activiteiten.
Huurpeil Lezersenquête
Het tijdschrift Huurpeil bestaat inmiddels ruim 2,5 jaar. Hoewel de redactie tot nu toe veel lovende reacties kreeg, is zij toch reuze benieuwd naar de mening van lezers over dit vakblad voor de huursector. Daarom nodigt de redactie lezers uit om deel te nemen aan een kort online lezersonderzoek. Het doel van deze enquête is te achterhalen wat u als lezer van Huurpeil vindt en wat uw ideeën zijn voor verbetering van het tijdschrift. Invullen van de vragenlijst kost ongeveer vijf minuten. U kunt meedoen tot en met 1 november 2019.
Bron: Woonbond
Beboet verhuurders die te hoge huurprijs vragen
In een zespuntenplan om misstanden in de commerciële huursector aan te pakken pleit de Woonbond voor het beboeten van verhuurders die een te hoge huurprijs rekenen. Daarvoor moet het vragen van een te hoge huur als economisch delict worden behandeld. Dat maakt het mogelijk te hoge huurprijzen te straffen met een boete.
Meer huurders beschermen
Huurders die een vrijgekomen woning huren boven de sociale huurgrens van €720,- kunnen nu niet naar de Huurcommissie vanwege een te hoge huur, maar ook niet met problemen rond achterstallig onderhoud en servicekosten. Zij moeten met een geschil naar de rechter, wat een hoge drempel is. De Woonbond stelt voor de route naar de Huurcommissie open te stellen tot huurwoningen van €1.000,-. Maassen: ‘Deze huurders verdienen ook een laagdrempelige manier om geschillen met de verhuurder te toetsen.’
Landelijke verhuurvergunning
Met een landelijk vergunningsstelsel wil de Woonbond huisjesmelkers aanpakken die in de fout blijven gaan. Deze verhuurders kunnen hun verhuurvergunning verliezen. Hiermee worden de rotte appels geweerd. Een landelijk systeem voorkomt bovendien dat een huisjesmelker in andere gemeenten op oude voet door blijft gaan. Zo bracht zakenblad Quote onlangs in beeld dat notoire huisjesmelker Marcel van Hooijdonk in 22 plaatsen woningen verhuurt.
Ook wil de Woonbond dat de mogelijkheid voor een anonieme klachtenprocedure of een collectieve klachtenprocedure wordt onderzocht. Nu leidt de stap naar de Huurcommissie soms tot intimidatie dor de verhuurder. Huurders moeten hier beter tegen worden beschermd. Bovendien moet er strenger worden opgetreden tegen verhuurmakelaars die onterecht bemiddelingskosten in rekening brengen en moet een landelijk expertiseteam gemeenten helpen bij het opzetten van huurteams waar huurders steun kunnen krijgen bij conflicten met verhuurders.
Goed verhuurderschap
De Woonbond doet de voorstellen in kader van het overleg over ‘Goed verhuurderschap’. Minister Ollongren kondigde eerder aan met een wetsvoorstel te komen om misstanden in de huurmarkt aan te pakken. Nu is het al weer enige tijd stil over dit onderwerp. Met deze zes voorstellen hopt de Woonbond dit proces weer vlot te treken.
Bron: Woonbond
Weer uitstel uitspraak Gluurverhoging
De uitspraak in het hoger beroep dat de Belastingdienst aanspande over de inkomensafhankelijke huurverhoging of Gluurverhoging, is opnieuw uitgesteld.
De uitspraak wordt nu verwacht op 23 september verwacht.
Schadevergoeding
De bestuursrechter in Den Haag oordeelde dat de Belastingdienst de schade van een huurder moet vergoeden. In 2013, 2014 en 2015 kreeg deze huurder een extra, inkomensafhankelijke huurverhoging. Dat kon omdat de Belastingdienst de inkomensgegevens van deze huurder aan de verhuurder verstrekte. Maar in de jaren 2013, 2014 en 2015 mocht deze gegevensverstrekking wettelijk niet. Dat had de Raad van State in 2016 al vastgesteld. Met verwijzing naar de uitspraak van de Raad van State oordeelde de Haagse bestuursrechter dat de Belastingdienst de schade moet vergoeden.
Hoger beroep
Op 26 april 2018 bepaalde de rechter in Den Haag dat de Belastingdienst een schadevergoeding moet betalen aan een huurder die een inkomensafhankelijke huurverhoging kreeg. Tegen die uitspraak ging de Belastingdienst in beroep. Dat beroep werd op 8 april 2019 behandeld. De uitspraak is waarschijnlijk op 12 augustus 2019. De uitspraak is al enkele keren uitgesteld. De rechtbank kan dat doen als ze vinden meer tijd nodig te hebben voor een zorgvuldige afweging. Ook de huurder ging in hoger beroep, onder meer omdat de berekening van de schadevergoeding niet klopt. De huurder wordt in deze zaak ondersteund door het juridisch fonds van de Woonbond.
Tijdens hoger beroep geen schadevergoeding
Na het vonnis van de Haagse bestuursrechter ging de Belastingdienst in hoger beroep bij de Raad van State. De behandeling van dit hoger beroep kan lang duren. In de tussentijd betaalt de Belastingdienst geen schadevergoeding. Het is wel handig om als huurder die in deze periode een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft gehad, alvast een claim naar de Belastingdienst te sturen.
Bron: Woonbond
Huurders spreken zich uit tegen op slot gooien sociale huurmarkt
Huurders spreken zich in groten getale uit tegen het verlagen van de inkomensgrenzen voor sociale huur, zodat middeninkomens hier niet terecht kunnen, en het vragen van hogere inkomensafhankelijke huurverhogingen. Het wetsvoorstel dat dit mogelijk moet maken is nu namelijk openbaar ter consultatie.
De Woonbond wees huurders op de mogelijkheid te reageren op het wetsvoorstel. Dat is inmiddels ruim 260 keer gedaan. Dat is heel veel, vergeleken met andere wetsvoorstellen die nu ter consultatie worden aangeboden.
Woonkloof
De Woonbond waarschuwt dat, door het huidige wetsvoorstel waarin de inkomensgrens voor toegang tot een sociale huurwoning wordt verlaagd, nog meer middeninkomens tussen wal en schip gaan vallen op de woningmarkt. ‘Kopen of huren in de vrije sector is vaak te duur, en de sociale huur wordt voor middeninkomens op slot gegooid. Ze vallen in een Woonkloof,' stelt Woonbonddirecteur Paulus Jansen.
Meerdere grenzen
In het voorstel komen er verschillende inkomensgrenzen voor verschillende huishoudgroottes. Nu geldt er nog één grens voor iedereen. Die ligt nu op €42.436,-. In het wetsvoorstel gaat de grens voor alleenstaanden naar €35.000 en voor meerpersoonshuishoudens naar €42.000,-. Het is logisch om te gaan differentiëren op type huishouden. Een gezin houdt minder over voor wonen, dan een eenpersoonshuishouden met hetzelfde inkomen. Maar er wordt nu niet gekeken naar wat deze mensen kunnen betalen. De inkomensgrenzen moeten volgend de Woonbond veel hoger worden vastgesteld.
Hogere huurverhogingen
Ook gaat de inkomensafhankelijke huurverhoging op de schop. Zo kan de huur van huurders jaarlijks met ineens 50 of 100 euro in de maand worden verhoogd. De Woonbond is principieel tegen inkomensafhankelijke huurverhogingen. Jansen: ’inkomenspolitiek hoort bij de overheid thuis, niet bij de verhuurder. Als je dan toch een inkomensafhankelijke huurverhoging in stand houdt, dan is de huidige wijziging niet goed. Ook hier zijn de inkomensgrenzen te laag, wordt er geen rekening gehouden met gezinnen en de voorgestelde huursprongen zijn veel te hoog.’ Ook wordt de huidige uitzondering voor grote gezinnen en voor AOW’er s afgeschaft in het huidige voorstel.
Internetconsultatie
Via de openbare internetconsultatie kunnen huurders, huurdersorganisaties en woningzoekenden hun mening geven over de wijzigingen. Daarmee kunnen ze nog invloed uitoefenen op hoe het wetsvoorstel uiteindelijk naar de Kamer gaat. Reageren op het wetsvoorstel kan tot 7 augustus via de online consultatiewebsite van de overheid. Meer informatie over het wetsvoorstel vindt u in ons webartikel 'Wetsvoorstel inkomensgrenzen sociale huur'.
Bron: Woonbond
Woonbond waarschuwt voor vergroten ‘woonkloof’ middeninkomens
De Woonbond waarschuwt dat, door een huidig wetsvoorstel waarin de inkomensgrens voor toegang tot een sociale huurwoning wordt verlaagd, nog meer middeninkomens tussen wal en schip gaan vallen op de woningmarkt. ‘Kopen of huren in de vrije sector is vaak te duur, en de sociale huur wordt voor middeninkomens op slot gegooid. Ze vallen in een Woonkloof,' stelt Woonbonddirecteur Paulus Jansen. Het wetsvoorstel is nu openbaar ter consultatie. De Woonbond roept huurders en huurdersorganisaties op te reageren op het wetsvoorstel.
In het voorstel komen er verschillende inkomensgrenzen voor verschillende huishoudgroottes. Nu geldt er nog één grens voor iedereen. Die ligt nu op €42.436,-. In het wetsvoorstel gaat de grens voor alleenstaanden naar €35.000 en voor meerpersoonshuishoudens naar €42.000,-. Jansen: ‘Het is logisch om te gaan differentiëren op type huishouden. Een gezin houdt minder over voor wonen, dan een eenpersoonshuishouden met hetzelfde inkomen. Maar er wordt nu niet gekeken naar wat deze mensen kunnen betalen. De doelgroep voor sociale huur wordt zo kunstmatig klein gerekend, waardoor meer mensen nergens terecht kunnen.’
Hogere grenzen voor gezinnen en alleenstaanden
De Woonbond en Aedes hebben eerder in een gezamenlijke reactie op het wetsvoorstel al gepleit voor een systeem met drie categorieën met hogere inkomensgrenzen voor gezinnen en eenpersoonshuishoudens.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Ook gaat de inkomensafhankelijke huurverhoging op de schop. Zo kan de huur van huurders jaarlijks met ineens 50 of 100 euro in de maand worden verhoogd. De Woonbond is principieel tegen inkomensafhankelijke huurverhogingen. Jansen: ’inkomenspolitiek hoort bij de overheid thuis, niet bij de verhuurder. Als je dan toch een inkomensafhankelijke huurverhoging in stand houdt, dan is de huidige wijziging niet goed. Ook hier zijn de inkomensgrenzen te laag, wordt er geen rekening gehouden met gezinnen en de voorgestelde huursprongen zijn veel te hoog.’’
Bron: woonbond
Opnieuw uitstel uitspraak hoger beroep Gluurverhoging
De uitspraak in het hoger beroep dat de Belastingdienst aanspande over de inkomensafhankelijke huurverhoging of Gluurverhoging, is opnieuw uitgesteld.
De uitspraak wordt nu verwacht op 12 augustus.
Schadevergoeding
De bestuursrechter in Den Haag oordeelde dat de Belastingdienst de schade van een huurder moet vergoeden. In 2013, 2014 en 2015 kreeg deze huurder een extra, inkomensafhankelijke huurverhoging. Dat kon omdat de Belastingdienst de inkomensgegevens van deze huurder aan de verhuurder verstrekte. Maar in de jaren 2013, 2014 en 2015 mocht deze gegevensverstrekking wettelijk niet. Dat had de Raad van State in 2016 al vastgesteld. Met verwijzing naar de uitspraak van de Raad van State oordeelde de Haagse bestuursrechter dat de Belastingdienst de schade moet vergoeden.
Hoger beroep
Op 26 april 2018 bepaalde de rechter in Den Haag dat de Belastingdienst een schadevergoeding moet betalen aan een huurder die een inkomensafhankelijke huurverhoging kreeg. Tegen die uitspraak ging de Belastingdienst in beroep. Dat beroep werd op 8 april 2019 behandeld. De uitspraak is waarschijnlijk op 12 augustus 2019. De uitspraak is al enkele keren uitgesteld. De rechtbank kan dat doen als ze vinden meer tijd nodig te hebben voor een zorgvuldige afweging. Ook de huurder ging in hoger beroep, onder meer omdat de berekening van de schadevergoeding niet klopt. De huurder wordt in deze zaak ondersteund dor het juridisch fonds van de Woonbond.
Tijdens hoger beroep geen schadevergoeding
Na het vonnis van de Haagse bestuursrechter ging de Belastingdienst in hoger beroep bij de Raad van State. De behandeling van dit hoger beroep kan lang duren. In de tussentijd betaalt de Belastingdienst geen schadevergoeding. Het is wel handig om als huurder die in deze periode een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft gehad, alvast een claim naar de Belastingdienst te sturen.
Bron: Woonbond
Afrekening servicekosten vaak honderden euro' s omlaag
Zo’n driekwart van de huurders die naar de Huurcommissie stappen vanwege een te hoge afrekening van de servicekosten, krijgt gelijk.
Dat levert ze gemiddeld een verlaagde rekening op van €808,69 blijkt uit onderzoek van de Woonbond naar de uitspraken die het afgelopen half jaar door de Huurcommissie zijn gepubliceerd.
Afrekening
Huurders moeten elk jaar uiterlijk 30 juni een afrekening van de servicekosten ontvangen van het voorgaande kalenderjaar. Verhuurders mogen voor servicekosten (te denken valt aan elektriciteit, gas of schoonmaakkosten van gezamenlijke ruimtes) namelijk alleen de werkelijke kosten in rekening brengen. Ze mogen hier geen winst op maken.
Vaak honderden euro’s te veel
‘Het blijkt wel dat dit vaak fout gaat, als je kijkt naar de uitspraken. Huurders betalen vaak honderden euro’s te veel,’ zegt Woonbonddirecteur Paulus Jansen. Als huurder en verhuurder het niet eens worden over de afrekening, kunnen ze naar de Huurcommissie stappen. Het hoogste verschil in het onderzoek was maar liefst €4008,71.
Huurderslijn
Leden van de Woonbond kunnen met vragen over servicekosten, terecht bij de Huurderslijn.
Huurders vrije sector beter beschermen
Alleen huurders in een sociale huurwoning van een particulier of corporatie kunnen naar de Huurcommissie met geschillen over servicekosten en onderhoud. Huurders in de vrije sector kunnen met dergelijke geschillen alleen naar de kantonrechter. De financiële drempel om naar de rechter te stappen is veel hoger. De Woonbond wil betere consumentenbescherming in de vrije sector. Dat betekent toegang tot de Huurcommissie met zaken over servicekosten en onderhoud, maar ook een vorm van huurprijsbescherming. Nu hebben deze huurders geen enkele vorm van bescherming tegen woekerprijzen op de vrije huurmarkt. Bovendien moeten huisjesmelkers die veelvoudig in de fout gaan worden aangepakt.
Bron: Woonbond
Kamer wil bescherming huurders bij uitblijven verduurzaming
Huurders die de komende jaren hun gasrekening zien stijgen, terwijl hun huisbaas weigert de woning te verduurzamen, mogen hier niet de dupe van worden, vindt de Tweede Kamer.
Het kabinet wil de belasting op gas de komende jaren verhogen, terwijl de heffing op elektriciteit juist omlaag gaat. Dat moet mensen ertoe aansporen hun woning beter te isoleren, te kiezen voor een elektrische kookplaat in plaats van een gasfornuis, en voor bijvoorbeeld een warmtepomp in plaats van een cv-ketel.
Huurders in slecht geïsoleerde woningen
De PvdA, GroenLinks en de SP dienden een motie in met de oproep aan het kabinet om deze huurders te beschermen tegen stijgende woonlasten. De motie is unaniem door de Kamer aangenomen. De Woonbond pleitte deze week in een brief aan de Tweede Kamer nog voor het beschermen van deze huurders. Bijvoorbeeld door het bevriezen van de huurprijs van huurwoningen met de slechtste labels. Dat zet een rem op stijging van de woonlasten in deze woningen en is een prikkel voor verhuurders om toch te verduurzamen. De Woonbond is blij met de steun van de hele Kamer voor de bescherming van huurders in onzuinige woningen.
Warmtetarief omhoog door koppeling gasprijs
De verhoging van de belasting op gas werkt ook direct door in het warmtetarief voor warmtenetten. Dit tarief is namelijk gekoppeld aan de gasprijs. Dat is een doorn in het oog van niet alleen de Woonbond, maar ook van de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. Warmtenetten moeten een aantrekkelijk alternatief voor gas worden en niet net zo duur of nog duurder. De directe doorwerking van de belasting op gas in het warmtetarief moet stoppen. Daar zal de komende tijd nog extra druk voor nodig zijn.
Bron: Woonbond
Persbericht
Servicekosten vaak te hoog
Zo’n driekwart van de huurders die naar de Huurcommissie stappen vanwege een te hoge afrekening van de servicekosten, krijgt gelijk. Dat levert ze gemiddeld een verlaagde rekening op van €808,69 blijkt uit onderzoek van de Woonbond naar de uitspraken die het afgelopen half jaar door de Huurcommissie zijn gepubliceerd.
Huurders moeten elk jaar uiterlijk 30 juni een afrekening van de servicekosten ontvangen van het voorgaande kalenderjaar. Verhuurders mogen voor servicekosten (te denken valt aan elektriciteit, gas of schoonmaakkosten van gezamenlijke ruimtes) namelijk alleen de werkelijke kosten in rekening brengen. Ze mogen hier geen winst op maken.
‘Het blijkt wel dat dit vaak fout gaat, als je kijkt naar de uitspraken. Huurders betalen vaak honderden euro’s te veel,’ zegt Woonbonddirecteur Paulus Jansen. Als huurder en verhuurder het niet eens worden over de afrekening, kunnen ze naar de Huurcommissie stappen. Het hoogste verschil in het onderzoek was maar liefst €4008,71.
Huurders vrije sector beter beschermen
Alleen huurders in een sociale huurwoning van een particulier of corporatie kunnen naar de Huurcommissie met geschillen over servicekosten en onderhoud. Huurders in de vrije sector kunnen met dergelijke geschillen alleen naar de kantonrechter. De financiële drempel om naar de rechter te stappen is veel hoger.
‘Tussen 2012 en 2018 is de vrije sector fors gegroeid, met ruim zestig procent,’ stelt Jansen. 'Toch blijft de consumentenbescherming van deze groep huurders een blinde vlek bij de politiek.’
De Woonbond wil betere consumentenbescherming in de vrije sector. ‘Dat betekent toegang tot de Huurcommissie met zaken over servicekosten en onderhoud, maar ook een vorm van huurprijsbescherming. Nu hebben deze huurders geen enkele vorm van bescherming tegen woekerprijzen op de vrije huurmarkt. Bovendien moeten huisjesmelkers die veelvoudig in de fout gaan worden aangepakt. Bijvoorbeeld door een vergunningenstelsel waarbij veelplegers een verhurvergunning kunnen verliezen, of zorgen voor boetes voor verhuurders die veelvuldig in de fout gaan.’
Bron: Woonbond
Leefbaarheid corporatiewijken in gedrang
De Woonbond pleit in een brief aan de Tweede Kamer voor ruimere mogelijkheden voor corporaties om leefbaarheid in wijken met veel corporatiewoningen te verbeteren.
In 2015 is zowel het budget als inhoudelijke inzet van het leefbaarheidsbudget sterk beperkt. Nu mogen corporaties per woning 129 euro aan leefbaarheid besteden. Twee recente ontwikkelingen én de beperkte inzet op leefbaarheid, zorgen de laatste jaren voor een groei aan problemen in wijken met veel corporatiewoningen.
Leefbaarheid onder druk
De strengere regels kwamen tegelijk met twee andere ontwikkelingen. Door overheidsbeleid zitten er steeds meer lage inkomens geconcentreerd in wijken met veel corporatiewoningen. Een deel van deze bewoners is minder zelfredzaam dan er van ze wordt verwacht. Daar komt bij dat door bezuinigingen op GGZ-instellingen steeds meer mensen met psychische problemen, die in het verleden in zo’n instelling zouden wonen, nu zelfstandig in een corporatiewoning moeten wonen. Als hier geen goede begeleiding voor is kan dat leiden tot ingewikkelde overlastproblematiek. De afgelopen jaren is de leefbaarheid in wijken met veel corporatiebezit dan ook afgenomen, bleek eerder al uit een onderzoek van RIGO.
Ruimere inzet leefbaarheid
De Woonbond pleit er voor dat de strenge beperkingen voor leefbaarheidsbudgetten worden versoepeld en wil dat corporaties meer ruimte krijgen om de leefbaarheid te verbeteren. Bovendien moeten de inkomensgrenzen voor toegang tot de sociale huursector worden verhoogd, om te zorgen dat wijken met veel corporatiebezit weer diverser worden in samenstelling
Bron: Woonbond
Kabinet kijkt onvoldoende naar wat middeninkomens op huurmarkt kunnen betalen
De Woonbond is tegen de huidige invulling van de vandaag gepresenteerde kabinetsplannen voor middeninkomens in de sociale huursector. Door deze plannen worden eenpersoonshuishoudens met een middeninkomen uit de sociale huursector geweerd en kunnen middeninkomens in de sociale sector forse huurverhogingen krijgen tot wel 100 euro in de maand. De door het kabinet gekozen inkomensgrenzen voor zowel de toegang tot de sociale huursector, als de grenzen waarvan af een inkomensafhankelijke huurverhoging kan volgen, zijn te laag.
Voor eenpersoonshuishoudens gaat de grens voor toegang tot de sociale huur omlaag naar 35.000. Voor meerpersoonshuishoudens gaat de grens naar €42.000,-. De inkomensgrens voor toegang voor sociale huur ligt nu voor alle huishoudens op €38.035,- maar door een tijdelijke verruiming ligt die zelfs op € 42.436,-. De grens gaat dus eigenlijk voor beide groepen huishoudens omlaag.
Drie inkomensgrenzen
De Woonbond wil, net als corporatiekoepel Aedes, drie inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen: voor eenpersoonshuishoudens tot 38.000 euro, voor tweepersoonshuishoudens tot 42.000 euro en voor huishoudens met drie of meer personen tot 52.000 euro. Hier pleiten de organisaties voor in een gezamenlijke reactie.
Woonbonddirecteur Paulus Jansen. ‘De sociale huurgrens ligt op €720,-. Voor veel middeninkomens is een hogere huurprijs onbetaalbaar. Het is onverantwoord om deze groepen dan uit te sluiten van de sociale huursector. Op deze manier wordt de sociale huursector kunstmatig klein gehouden, terwijl de groep die gezien hun inkomen een beroep op een sociale huurwoning moet kunnen doen, veel groter is.’
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Middeninkomens die al in een sociale huurwoning wonen, kunnen forse huurverhogingen krijgen als dit voorstel doorgaat. Nu kunnen sociale huurders een huurverhoging krijgen van 2,5% boven inflatie. Vanaf een inkomen van € 42.436,- kan de verhoging maximaal inflatie plus 4% zijn. In het huidige voorstel kunnen er veel hogere inkomensafhankelijke huurstijgingen worden gevraagd. De huurprijs kan dan -afhankelijk van huishoudgrote en inkomen- elk jaar 50 of 100 euro per maand worden verhoogd. De grenzen voor deze inkomensafhankelijke huurverhogingen liggen wel hoger dan de huidige grens.
Jansen: ‘Het is goed dat de grens voor inkomensafhankelijke huurverhogingen omhoog gaat. Die ligt nu veel te laag, terwijl de vrije sector voor deze mensen geen betaalbaar alternatief is. Maar de gehanteerde grenzen blijven, in navolging van de toelatingsgrenzen, ook hier te laag voor gezinnen. Bovendien zijn de stappen te fors.’
De huurverhogingssprongen staan nu zo in het voorstel:
50 euro
Alleenstaanden (inkomen vanaf €45.000,-), Meerpersoonshuishouden (inkomen vanaf €52.000,-). Deze verhoging kan worden doorgezet tot de sociale huurgrens van €720,- is bereikt.
100 euro
Alleenstaanden (inkomen van 55.000,-), meerpersoonshuishoudens (€74.500,-). Deze verhoging kan ook boven de 720,- door worden gezet. Tot de maximale huurprijs van de woning volgens het woningwaarderingsstelsel. Zeker in steden ligt de grens hier snel ver boven de €720,-. Zo blijven huurders die al vér boven de sociale huurgrens betalen, toch een extra huurverhoging krijgen.
Jansen: ‘Wij zijn tegen de huidige invulling van deze plannen. Het gaat het mis met het structureel te laag inschatten van de inkomens die een beroep zouden moeten kunnen doen op de sociale huursector. ‘
Bron: Woonbond
Persbericht.
‘Kabinet ontneemt alleenstaanden kans op sociale huurwoning’
Het kabinet koppelt de inkomensgrens voor sociale huurwoningen aan de grootte van het huishouden. Aedes en de Woonbond pleiten daar al langer voor. Maar door de inkomensgrenzen die het kabinet nu voorstelt, komen juist minder mensen in aanmerking voor een sociale huurwoning. Terwijl ze daar wel op aangewezen zijn. Ook de inkomensafhankelijke huurverhoging gaat veranderen. De huurprijs kan in dit voorstel voor middeninkomens in veel grotere stappen omhoog.
Uit het wetsvoorstel blijkt dat alleenstaanden met een inkomen van maximaal 35.000 euro een sociale huurwoning toegewezen kunnen krijgen. Het kabinet ontneemt daarmee alleenstaanden die nu op de wachtlijst staan en iets meer verdienen dan 35.000 euro ineens de kans op een sociale huurwoning. Zij verliezen hun opgebouwde wachttijd en krijgen met hun inkomen vaak geen toegang tot een vrijesectorhuurwoning of koopwoning.
Drie inkomensgrenzen
Aedes en de Woonbond willen drie inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen: voor eenpersoonshuishoudens tot 38.000 euro, voor tweepersoonshuishoudens tot 42.000 euro en voor huishoudens met drie of meer personen tot 52.000 euro.
Gezinnen vallen buiten de boot
Volgens het plan van het kabinet mogen meerpersoonshuishoudens maximaal 42.000 euro verdienen voor een sociale huurwoning. Gezinnen met een laag middeninkomen vallen daardoor buiten de boot. Zij kunnen met hun inkomen maar een huurprijs van 500 euro per maand betalen. Daarmee kunnen zij al helemaal niet terecht in de vrije sector of op de koopmarkt. Het kabinet kiest echter voor twee lagere inkomensgrenzen (35.000 en 42.000 euro), waardoor minder mensen in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. ‘Alsof er geen wachtlijsten meer zijn. Het kabinet maakt hiermee een politieke keuze over de rug van mensen die dringend op zoek zijn naar een huis’, aldus Aedes en de Woonbond.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Middeninkomens die al in een sociale huurwoning wonen, kunnen forse huurverhogingen krijgen als dit voorstel doorgaat. Nu kunnen sociale huurders een huurverhoging krijgen van 2,5% boven inflatie. Vanaf een inkomen van € 42.436,- kan de verhoging maximaal inflatie plus 4% zijn. In het huidige voorstel kunnen er veel hogere inkomensafhankelijke huurstijgingen worden gevraagd. De huurprijs kan dan -afhankelijk van huishoudgrote en inkomen- elk jaar 50 of 100 euro per maand worden verhoogd. Woonbond en Aedes vinden de inkomensafhankelijke huurverhoging van 50 euro veel te hoog, deze moet worden verlaagd naar een maximale huurverhoging van 35 euro.
Bron: Woonbond
Honderden meldingen intimidatie door huisbaas
Verhuurders die zich schuldig maken aan intimidatie en bedreiging moeten worden aangepakt. De Woonbond pleit voor een landelijk vergunningstelsel voor verhuurders, waarmee verhuurders die over de schreef blijven gaan, hun vergunning kunnen verliezen.
Vooral in de commerciële huursector zijn er veel klachten over bedreiging en intimidatie.
Honderden meldingen intimidatie
Uit een rondgang van BNR nieuwsradio langs Huurteams in het land, blijkt dat er dit jaar al honderden meldingen van intimidatie zijn gedaan. Alleen in Amsterdam, Utrecht en Nijmegen gaat het in een jaar tijd al om bijna tweehonderd meldingen. Ook op het recent geopende Meldpunt Commerciële verhuurders van de Woonbond, stromen er klachten over bedreigingen en intimidatie binnen.
Landelijk vergunningsstelsel
De Woonbond pleit voor een landelijk stelsel van vergunningen waarbij verhuurders die over de schreef blijven gaan hun vergunning kwijt raken. In Groningen bestaat een dergelijk stelsel al, maar de Woonbond wil dat dit landelijk navolging krijgt.
Bron: Woonbond
Bezwaar maken tegen de huurverhoging
Heeft u een huurverhogingsvoorstel ontvangen die per 1 juli in gaat? Dan heeft u nog twee weken de tijd om bezwaar te maken. Dit bezwaar moet namelijk voordat de huurverhoging ingaat ontvangen zijn door de verhuurder.
De huurverhogingen van sociale huurwoningen moeten aan tal van regels voldoen. Wanneer het huurverhogingsvoorstel niet aan de regels voldoet kan het lonen om bezwaar te maken tegen de huurverhoging.
Doe de online check
Met de online check van de Woonbond kunt u controleren of de huurverhoging wel aan alle regels voldoet. Wanneer dat niet het geval is, levert de check een model bezwaarschrift dat past bij uw situatie.
Huurderslijn
Heeft u vragen over de jaarlijkse huurverhoging? Onze juridische ledenservice, de Huurderslijn, staat u graag te woord. Ook met andere vragen over uw rechten als huurder kunt u hier terecht. De Huurderslijn (020-5517755) is bereikbaar op
- maandag tot en met donderdag van 10.00 tot 13.00 uur;
- dinsdagavond van 18.30 tot 20.00 uur.
Bron: Woonbond
Toch huurtoeslag bij begeleid of beschermd wonen
Huurders die begeleid of beschermd wonen en ten onrechte geen huurtoeslag kregen, komen daar alsnog voor in aanmerking. Dat schreef minister Ollongren (BZK) deze week in een brief aan de Tweede Kamer.
Zowel de Nationale Ombudsman als de Federatie Opvang hadden aangekaart dat huurders die tijdelijk woonruimte huurden via een opvanginstelling in de problemen kwamen met huurtoeslag.
Aanvraag afgewezen
Veel huurders maakten mee dat hun aanvraag voor huurtoeslag werd afgewezen. Of dat ze reeds uitgekeerde toeslag moesten terugbetalen. Dit omdat de Belastingdienst oordeelde dat deze huurders een verkeerd huurcontract hadden voor huurtoeslag. In een rechtszaak die hier over gevoerd is oordeelde de rechter dat de Belastingdienst niet alleen naar het contract had moeten kijken, maar ook naar de omstandigheden van de huur.
Nieuwe beoordeling
Inmiddels werken veel opvanginstellingen die tijdelijk woonruimte verhuren met een nieuw modelcontract. Maar daar zijn de mensen die vroeger ten onrechte een afwijzing kregen niet mee geholpen. Als oplossing voor dit probleem kondigde de minister nu nieuwe uitvoeringsregels voor de Belastingdienst aan. De zaken van huurders die ten onrechte niets kregen of ten onrechte moesten terugbetalen worden opnieuw beoordeeld. In overleg met de Federatie Opvang worden de huurders opgespoord om wie het gaat.
Bron: Woonbond
Help huurders met hoge energierekeningen
De kwaliteit van veel huurwoningen laat te wensen over. Huurders hebben last van kou, tocht en schimmel. Ondanks dat zij zelf veel doen om te besparen (en daardoor vaak in onprettige en ongezonde omstandigheden leven) hebben zij hoge energierekeningen. Dat blijkt uit een analyse van ruim 1300 meldingen op het Meldpunt Energiealarm.
De Woonbond startte het Meldpunt Energiealarm in najaar 2018, om een beeld te krijgen van de problemen waar huurders in slecht geïsoleerde huurwoningen in hun dagelijks leven tegenaan lopen. Dat leverde een scala aan schrijnende verhalen op. Er kwamen meldingen binnen van huurders met rekeningen van soms wel 200 euro per maand, die tegelijkertijd in erbarmelijke omstandigheden leven. Maar ook van huurders met een lagere rekening, die de verwarming nauwelijks aan durven te zetten en maar een keer per 2 weken douchen, uit angst voor een energierekening die zij die onmogelijk kunnen betalen.
De Woonbond stuurde op 14 mei 2019 een brief aan het kabinet met de klemmende oproep om te zorgen voor passende compensatiemaatregelen. Verdere resultaten van het meldpunt en verhalen van melders kunt u lezen in de rapportage over het Meldpunt Energiealarm.
Check of u bezwaar kunt maken tegen de huurverhoging
Veel huurders ontvangen voor 1 mei een voorstel voor de huurverhoging per 1 juli. Met de online check van de Woonbond kunt u nagaan of dit voorstel aan alle wettelijke eisen voldoet. Als dat niet zo is kunt u met succes bezwaar maken.
Met checkhuurverhoging.nl achterhaalt u snel of bezwaar maken zin heeft. Zo ja, dan toont de check een modelbrief met door de wetgever erkende bezwaarreden(en) die voor u van toepassing zijn.
Voorstel te laat verstuurd?
In de wet staat bijvoorbeeld dat de huurverhoging op tijd moet worden aangekondigd. Hebt u op 1 mei nog steeds geen brief gekregen over de huurverhoging per 1 juli? Dan mag de huurverhoging niet al op 1 juli ingaan. Dat het voorstel te laat werd verstuurd, is één van de door de wetgever erkende redenen om bezwaar te maken.
Betaalt u een all-in huur?
Het komt nog steeds voor dat huurders van zelfstandige huurwoningen een all-in huur betalen. Het te betalen bedrag is dan niet gesplitst in kale huur, servicekosten en kosten voor gas, water en licht. De jaarlijkse huurverhoging mag alleen over de kale huur worden berekend. Wie all-in huurt kan dus niet nagaan of de huurverhoging redelijk is. Daarom is betalen van een all-inhuur een goede reden om bezwaar te maken.
Vraagt verhuurder méér dan het wettelijk maximum?
De wetgever staat dit jaar helaas weer gepeperde huurverhogingen toe. Is uw inkomen lager dan €42.436? Dan is het wettelijke maximumpercentage 4,1%. Is uw inkomen hoger? Dat geldt zelfs 5,6%. Er zijn ieder jaar ook verhuurders die nóg hogere percentages vragen. Is uw verhuurder zo iemand? Dan heeft bezwaar maken zeker zin.
Check vertelt wat u verder nog kunt doen
Als uw verhuurder zich aan alle wettelijke regels houdt zal de uitkomst van de check zijn dat bezwaar maken in uw geval niet zoveel zin heeft. De check vertelt dan wel wat u verder nog kunt doen. Wie van een woningcorporatie huurt en een laag inkomen heeft kan als volgende stap bijvoorbeeld nagaan of het zin heeft huurverlaging of huurbevriezing te vragen.
Vragen? Bel de Huurderslijn
De jaarlijkse huurverhoging roept altijd veel vragen op. Antwoorden vindt u in het dossier jaarlijkse huurverhoging op deze website. Leden van de Woonbond kunnen met vragen ook terecht bij de Huurderslijn, de telefonische adviesdienst van de Woonbond.
Bron: Woonbond